Impuesto por venta de vivienda en España – IRNR, retención 3% y plusvalía 2026

Si vendes una propiedad en España como no residente, pagas el 19 % de impuesto sobre las ganancias patrimoniales más la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo [fuente: Agencia Tributaria, 2026]. El comprador retiene automáticamente el 3 % del precio de venta como anticipo de tu impuesto — dinero que puedes recuperar si tu impuesto real es menor. Además del impuesto español, también debes declarar la venta en Suecia, donde el beneficio tributa al 22 % tras la prorrata.

En la práctica, un sueco que vende un apartamento en la Costa Blanca con un beneficio de 50.000 euros paga aproximadamente 9.500 euros en impuesto español sobre ganancias patrimoniales, más la plusvalía y posiblemente una diferencia en Suecia. Con las deducciones correctas — gastos de adquisición, reformas y honorarios de agencia — puedes reducir considerablemente la ganancia imponible.

Esta guía repasa cada impuesto paso a paso: impuesto sobre ganancias patrimoniales, plusvalía municipal, retención del 3 %, costes deducibles, exenciones y cómo declarar en Suecia. No ofrecemos asesoramiento fiscal — las normas cambian y tu situación puede requerir una valoración de un asesor fiscal cualificado.

¿Qué impuestos se pagan al vender?

Al vender una propiedad en España se activan dos impuestos separados, independientemente de tu nacionalidad. Además, existe una retención obligatoria si el vendedor no es residente fiscal en España.

Como sueco no residente con una vivienda vacacional, pagas por tanto tres conceptos: impuesto sobre ganancias patrimoniales, plusvalía y la retención temporal del 3 % (que se imputa a tu impuesto final). En Suecia deberás declarar también ese mismo beneficio — pero con deducción del impuesto español.

¿Cómo funciona el impuesto sobre ganancias patrimoniales (IRPF/IRNR)?

El impuesto sobre ganancias patrimoniales — formalmente Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) para quienes no viven en España — se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta ajustado y el valor de adquisición ajustado.

Tipo impositivo para no residentes (la mayoría de los suecos)

Como ciudadano UE/EEE que no es residente fiscal en España, pagas un tipo fijo del 19 % sobre la ganancia patrimonial [fuente: Agencia Tributaria, 2026]. Si resides fuera de la UE/EEE, se aplica el 24 % en su lugar.

El impuesto se calcula así:

1. Precio de venta menos costes de venta (honorarios de agencia, notaría, plusvalía)
2. Menos valor de adquisición (precio de compra más gastos de compra: ITP, notaría, registro, abogado)
3. Menos mejoras de capital (reformas con factura)
4. = Ganancia imponible × 19 %

Tipo impositivo para residentes fiscales en España

Si vives en España (más de 183 días al año), la ganancia patrimonial tributa de forma progresiva como renta del ahorro al 19–30 % según el importe [fuente: Agencia Tributaria, 2025]. Los tramos son acumulativos: 19 % sobre los primeros 6.000 euros, 21 % hasta 50.000, 23 % hasta 200.000, 27 % hasta 300.000 y 30 % por encima. Una ganancia de 100.000 euros genera aproximadamente 22.630 euros de impuesto — más del doble de lo que paga un no residente por la misma ganancia (19.000 euros).

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal — formalmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo desde que compraste la propiedad. La pagan todos los vendedores, independientemente de su nacionalidad o de si viven en España.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Desde las reformas de 2022, puedes elegir entre dos métodos de cálculo y utilizar el que dé un importe menor [fuente: Real Decreto-Ley 26/2021]:

1. Método objetivo: Valor catastral del suelo × coeficiente estándar (basado en los años de tenencia) × tipo impositivo del municipio (máx. 30 %).

2. Incremento real de valor: El impuesto se basa en la diferencia real en el valor del suelo entre la compra y la venta, en proporción al valor catastral.

¿Qué ocurre si vendes con pérdidas?

Desde 2022: si vendes con pérdidas no pagas plusvalía. Pero igualmente debes declarar la venta en los 30 días siguientes ante el ayuntamiento para demostrar que no ha habido incremento de valor. Si no lo haces, el ayuntamiento puede igualmente emitir una liquidación basada en el método objetivo.

¿Cuánto cuesta la plusvalía en la práctica?

El importe varía considerablemente según el municipio, los años de tenencia y el valor catastral. Un apartamento típico puede generar entre 500 y 3.000 euros de plusvalía. Las villas con alto valor catastral y largo periodo de tenencia pueden ser superiores.

¿Qué es la retención del 3 % para no residentes?

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio total de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 — en el plazo de un mes desde la compra [fuente: Agencia Tributaria, 2026]. No es un impuesto adicional sino un anticipo a cuenta del impuesto sobre ganancias patrimoniales.

El sistema existe para garantizar que la Agencia Tributaria recaude el impuesto — una salvaguarda frente al riesgo de que el vendedor abandone el país sin declarar.

Si tu impuesto real es inferior al 3 % del precio de venta, solicitas la devolución mediante el Modelo 210 en el plazo de cuatro meses. El tiempo de tramitación suele ser de tres a seis meses. Si vendes con pérdidas, tienes derecho a recuperar el importe íntegro.

Ejemplo numérico: Vendes por 200.000 euros. El comprador retiene 6.000 euros. Tu impuesto sobre ganancias patrimoniales es de 4.750 euros. Recuperas 1.250 euros.

¿Qué gastos puedes deducir?

Cuantos más gastos deducibles puedas acreditar, menor será tu ganancia imponible — y por tanto tu impuesto. Esto es lo que la Agencia Tributaria acepta como deducciones [fuente: Agencia Tributaria, 2026]:

Gastos que aumentan el valor de adquisición

Gastos que reducen el precio de venta

Puedes deducir los honorarios de agencia, los honorarios notariales en la venta, la plusvalía municipal y el certificado de eficiencia energética.

¿Qué no puedes deducir?

El mantenimiento ordinario (pintura, pequeñas reparaciones), las cuotas de comunidad, el IBI y los trabajos sin factura. La Agencia Tributaria solo acepta los gastos que puedas acreditar con factura — guarda siempre todos los justificantes hasta cuatro años después de la venta.

¿Qué exenciones y bonificaciones existen?

Existen formas legales de evitar o reducir el impuesto sobre ganancias patrimoniales — pero la mayoría se aplican solo a los residentes fiscales en España. Como no residente con una vivienda vacacional, tus posibilidades son limitadas.

Exenciones para residentes fiscales

1. Mayores de 65 años — vivienda habitual Si eres residente fiscal en España, tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, estás completamente exento del impuesto sobre ganancias patrimoniales — sin necesidad de reinvertir [fuente: Agencia Tributaria, 2026]. El requisito es haber residido en la vivienda al menos tres años.

2. Reinversión en una nueva vivienda habitual Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes la totalidad de la ganancia en una nueva vivienda en el plazo de dos años, puedes obtener una exención total del impuesto. Si solo reinviertes una parte de la ganancia, la exención se aplica proporcionalmente. La nueva vivienda puede estar situada en cualquier lugar de la UE/EEE.

3. Mayores de 65 años — renta vitalicia Si vendes cualquier activo a partir de los 65 años, puedes eximir hasta 240.000 euros si los reinviertes en una renta vitalicia cualificada en el plazo de seis meses.

¿Qué se aplica a los no residentes?

Estas exenciones no se aplican a los no residentes. Como sueco con una vivienda vacacional en la Costa del Sol o la Costa Blanca, no existe forma de evitar completamente el impuesto sobre ganancias patrimoniales. Sin embargo, puedes minimizarlo deduciendo todos los gastos de adquisición, las reformas documentadas y los gastos de venta.

¿Cómo declaras en Suecia?

Como residente fiscal en Suecia, debes declarar la venta de tu propiedad española en tu declaración de la renta sueca — además de la declaración española.

Tipo impositivo en Suecia

El beneficio de la venta de una propiedad privada tributa al 22 % en Suecia. Técnicamente, la ganancia se prorratea a 22/30 y luego tributa al 30 % como renta del capital — pero el resultado final es el 22 % [fuente: Skatteverket, 2026].

¿Qué formulario se usa?

• K5: Vivienda unifamiliar (casa, adosado)
• K6: Apartamento en régimen de propiedad (bostadsrätt)
• K7: Propiedad que no es vivienda unifamiliar

Deducción del impuesto español

Gracias al convenio de doble imposición entre Suecia y España (de 1976), tienes derecho a deducir el impuesto que pagaste en España de tu impuesto sueco. Pagas el 22 % en Suecia, deduces el 19 % pagado en España y pagas la diferencia (a menudo 3 puntos porcentuales).

Ejemplo numérico: Beneficio 50.000 euros (aproximadamente 575.000 coronas suecas). Impuesto sueco (22 %): 126.500 SEK. Deducción del impuesto español (19 %): 109.250 SEK. A pagar en Suecia: 17.250 SEK.

La deducción nunca puede superar el impuesto sueco. Si pagas más en España que en Suecia, el exceso desaparece.

Suecia también permite el aplazamiento de las ganancias patrimoniales si tu propiedad española era tu vivienda habitual y compras una nueva propiedad en la UE/EEE — pero esto rara vez se aplica a viviendas vacacionales [fuente: Skatteverket, 2026].

¿Cómo es un ejemplo numérico completo?

Calculemos una situación concreta: un sueco no residente vende un apartamento en la zona de Torrevieja que compró por 150.000 euros y vende por 220.000 euros tras ocho años de titularidad.

Paso 1: Calcular el valor de adquisición ajustado

Paso 2: Calcular el precio de venta ajustado

Paso 3: Calcular la ganancia patrimonial y el impuesto

Paso 4: Imputar la retención del 3 %

Paso 5: Plusvalía e impuesto sueco

La plusvalía varía por municipio — calcula entre 800 y 1.500 euros con ocho años de titularidad en Torrevieja. En Suecia, el beneficio tributa al 22 %: 32.950 euros × 11,50 SEK = 379.925 SEK. Impuesto sueco: 83.584 SEK menos deducción del impuesto español (71.996 SEK) = 11.588 SEK a pagar en Suecia.

Coste fiscal total: Aproximadamente 6.260 euros (impuesto sobre ganancias) + 1.007 euros (diferencia sueca) + 800–1.500 euros (plusvalía) = 8.067–8.767 euros en total. Esto corresponde a un tipo impositivo efectivo del 24–27 % sobre el beneficio.

¿Qué plazos se aplican tras la venta?

Los plazos son absolutos — incumplirlos genera automáticamente recargos por demora. Este es el orden:

Recargos por demora en España: 5 % (hasta 3 meses), 10 % (3–6 meses), 15 % (6–12 meses) y 20 % (más de 12 meses), más intereses de demora [fuente: Agencia Tributaria, 2026].

¿Qué errores cometen los suecos al vender?

Tras haber seguido cientos de ventas, vemos los mismos errores una y otra vez. Aquí están los más habituales — y cómo evitarlos.

1. No guardar las facturas de las reformas El error más frecuente y más costoso con diferencia. Si reformas el baño por 8.000 euros pero no tienes factura con tu número NIE, no puedes deducir el gasto. La diferencia en impuesto: 1.520 euros (8.000 × 19 %). Guarda siempre cada factura.

2. Olvidar el plazo de la plusvalía Solo tienes 30 días tras la venta para declarar y pagar la plusvalía municipal en el ayuntamiento. Muchas personas se centran en el Modelo 210 y pasan por alto el plazo más corto. Los recargos por demora se aplican automáticamente.

3. No recuperar el exceso del 3 % Si tu impuesto es inferior al 3 % del precio de venta, tienes dinero que recuperar — pero debes solicitarlo activamente mediante el Modelo 210. Si no haces nada, el dinero se queda en la Agencia Tributaria. A menudo se trata de entre 1.000 y 3.000 euros.

4. No presentar la declaración sueca El impuesto español y el sueco son dos sistemas separados. Si pagas en España pero olvidas declarar en Suecia, te arriesgas a recargos fiscales. Y sin la deducción, en la práctica pagas dos veces.

5. No contratar un asesor fiscal Un asesor fiscal español cuesta entre 200 y 500 euros por toda la declaración de la venta. Recuperas el coste con las deducciones correctas y evitando recargos por demora.

6. No poder acreditar los gastos de adquisición La Agencia Tributaria solo acepta las deducciones que puedas documentar. Busca las facturas originales de la compra — el notario puede proporcionarte una copia de la escritura y tu abogado debería tener todos los documentos archivados.

Preguntas frecuentes sobre el impuesto en la venta de propiedades en España

Última actualización: abril 2026. Las normas fiscales y los importes pueden cambiar — consulta siempre con un asesor fiscal cualificado para tu situación personal. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal.