Costes de comprar vivienda en España – ITP, notario y ejemplos de cálculo 2026

Calcula entre el 10 y el 14 por ciento del precio de compra en costes adicionales cuando compras una vivienda en España. Una vivienda que cuesta 200.000 euros implica entre 20.000 y 28.000 euros extra en impuestos, tasas y honorarios profesionales — dinero que debe estar en tu cuenta antes de firmar ante el notario [fuente: Agencia Tributaria, 2026]. La partida más grande es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ITP (del 6 al 10 por ciento según la región), pero hay entre seis y ocho costes adicionales que muchos compradores no presupuestan.

España no tiene un sistema de cargos ocultos que aparecen en el último momento — todos los costes se conocen con antelación. El problema es que muchos compradores suecos nunca reciben una lista completa antes de fijar su presupuesto. Ves una casa por 200.000 euros y piensas que ese es el precio final. No lo es.

Esta guía enumera cada coste paso a paso: impuestos, notario, registro de la propiedad, abogado, gestoría y costes hipotecarios. Repasamos la diferencia entre segunda mano y obra nueva, comparamos los tipos de ITP por región y terminamos con un ejemplo de cálculo completo. También recibes una lista de control de gastos corrientes que te esperan tras la compra.

¿Qué costes se añaden al comprar una vivienda en España?

Aquí tienes un resumen de todos los costes típicos más allá del precio de compra. Los importes exactos dependen de la región, el tipo de propiedad (segunda mano u obra nueva) y si solicitas hipoteca.

Fuente: Agencia Tributaria 2026, Consejo General del Notariado, Colegio de Registradores

El porcentaje varía considerablemente según dónde en España compres. En Madrid, donde el ITP es del 6 por ciento, el coste total se acerca al 10 por ciento. En la Comunidad Valenciana, con el 10 por ciento de ITP, te acercas al 14 por ciento. La diferencia en una vivienda de 200.000 euros puede ser por tanto de 8.000 euros — solo en función de la geografía.

¿Cuánto es el ITP en cada región?

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el mayor coste de compra al adquirir una vivienda de segunda mano en España. El impuesto lo fija cada comunidad autónoma y las diferencias son significativas.

Fuente: Administración tributaria de cada región, 2026

Un par de cosas que destacar. La Comunidad Valenciana, donde se encuentra la Costa Blanca, reduce el ITP del 10 al 9 por ciento el 1 de junio de 2026 para viviendas por debajo de un millón de euros [fuente: Generalitat Valenciana, Ley 5/2025]. Eso supone un ahorro de 2.000 euros en una vivienda de 200.000 euros. Si planeas una compra en el primer semestre de 2026, puede merecer la pena programar el otorgamiento en consecuencia.

Murcia redujo su ITP del 8 al 7,75 por ciento en julio de 2025 y redujo a la mitad el AJD del 2 al 1,5 por ciento [fuente: Región de Murcia, 2025]. La región también ofrece el 5 por ciento de ITP para compradores menores de 40 años que adquieran su primera vivienda.

Madrid es consistentemente la más barata con el 6 por ciento de ITP — pero los precios de la vivienda por metro cuadrado son considerablemente más altos allí. Un apartamento que cuesta 200.000 euros en la Costa Blanca probablemente costaría entre 350.000 y 400.000 euros en el centro de Madrid, lo que más que compensa la diferencia fiscal.

¿Cómo tributa la obra nueva — IVA y AJD?

Si compras una vivienda de obra nueva (primera entrega — primera transmisión del promotor) no pagas ITP. En su lugar se aplica:

• IVA: 10 por ciento del precio de compra para inmuebles residenciales en toda España. Excepción: las Islas Canarias tienen IGIC en lugar de IVA, con el 7 por ciento.
• AJD (impuesto de actos jurídicos documentados): entre el 0,5 y el 2 por ciento según la región, además del IVA.

El tipo del AJD varía por región igual que el ITP:

Fuente: Agencia Tributaria, 2026

Esto significa que una vivienda de obra nueva por 200.000 euros en la Comunidad Valenciana está sujeta a 20.000 euros de IVA más 3.000 euros de AJD — un total de 23.000 euros en impuestos. Es más caro que comprar segunda mano con el 10 por ciento de ITP (20.000 euros), pero la obra nueva tiene otras ventajas: 10 años de garantía de construcción, requisitos energéticos modernos y menores costes de mantenimiento en los primeros años.

¿Cuánto cuesta el notario al comprar una casa en España?

Los honorarios notariales (notaría) en España están regulados por el Estado y se basan en un arancel fijo vinculado al precio de compra y la complejidad de la escritura. No puedes negociar este honorario — es el mismo independientemente del notario que elijas [fuente: Consejo General del Notariado, 2026].

Importes típicos:

El honorario incluye la redacción de la escritura pública (la escritura pública de compraventa), la verificación de la identidad de las partes y la comprobación de que todos los documentos son correctos. Si tienes hipoteca hay un acto notarial separado para la escritura hipotecaria, pero ese coste lo paga el banco desde 2019.

Calcula un total del 0,2–0,5 por ciento del precio de compra para la parte notarial. Es una de las partidas más pequeñas, pero debe incluirse en el presupuesto.

¿Cuánto cuesta la inscripción en el registro de la propiedad en España?

La inscripción en el Registro de la Propiedad es lo que te convierte en propietario registrado del inmueble. Al igual que el honorario notarial, el coste está regulado y se basa en un arancel.

Importes habituales:

La tasa es normalmente del 0,1–0,25 por ciento del precio de compra. Es el menor de los costes obligatorios, pero es absolutamente necesario. Sin inscripción en el registro de la propiedad tu titularidad está jurídicamente protegida por la escritura, pero no es visible para terceros. Esto crea riesgo en litigios y dificulta la reventa.

Tu gestor normalmente se encarga de la inscripción. El proceso tarda entre dos y ocho semanas dependiendo del municipio [fuente: Colegio de Registradores, 2025].

¿Cuánto cuesta un abogado al comprar una vivienda en España?

Un abogado independiente (abogado) no es un requisito legal, pero en la práctica es imprescindible — especialmente como comprador extranjero. El abogado revisa los documentos de compraventa, comprueba que la propiedad no tiene deudas ni cargas, obtiene la nota simple del registro de la propiedad y vela por tus intereses durante todo el proceso.

Honorarios típicos:

• Porcentual: 1–1,5 por ciento del precio de compra, más el 21 por ciento de IVA
• Precio fijo: 1.500–3.000 euros más IVA, más habitual en compras de menor precio
• Vivienda de 200.000 euros: Calcula entre 2.000 y 3.600 euros con IVA incluido

No hay honorarios mínimos legales — puedes comparar presupuestos. Pero nunca elijas a un abogado recomendado por el vendedor o el agente inmobiliario. Corres el riesgo de que el abogado tenga conflictos de interés. Pide referencias a otros compradores escandinavos de la zona o búscalo a través del Colegio de Abogados de tu región.

¿Qué hace una gestoría y cuánto cuesta?

Un gestor (gestoría) es un especialista administrativo que gestiona el papeleo, los pagos de impuestos y los trámites burocráticos. El gestor se encarga de lo que en teoría podrías hacer tú mismo — pero que requiere visitas a la Agencia Tributaria, bancos y administraciones con los formularios correctos en el momento adecuado.

Tareas típicas:

• Pago del ITP o IVA+AJD a la Agencia Tributaria
• Inscripción de la escritura en el registro de la propiedad
• Solicitud del NIE (si aún no lo tienes)
• Cambio de contratos de luz, agua y gas a tu nombre
• Domiciliación del IBI

El honorario de gestoría oscila normalmente entre 300 y 600 euros. Algunos abogados incluyen el servicio de gestoría en sus honorarios — pregunta antes de contratar por separado.

A diferencia del abogado, que proporciona asesoramiento jurídico y revisa contratos, el gestor gestiona la logística administrativa. A menudo necesitas a ambos. El abogado te protege jurídicamente; el gestor se asegura de que todo el papeleo llegue al sitio correcto.

¿Qué costes adicionales tiene una hipoteca en España?

Si solicitas una hipoteca (hipoteca) a un banco español hay costes adicionales. Desde el cambio legal de 2019, el banco paga la mayoría de los costes hipotecarios — pero no todos.

Costes que pagas tú

La tasación debe ser realizada por una empresa tasadora homologada y la paga el comprador. La tasación es válida durante seis meses. La comisión de apertura del banco es negociable — varios bancos españoles, especialmente los que se dirigen a compradores extranjeros, ofrecen comisión de apertura cero como oferta promocional.

Costes que paga el banco

Desde que entró en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario en 2019, el banco paga:

• AJD sobre la escritura hipotecaria
• Honorarios notariales de la escritura de hipoteca
• Tasa de inscripción registral de la hipoteca
• Los costes administrativos propios del banco

Antes de 2019 el prestatario pagaba todas estas partidas. Eso podía añadir entre el 2 y el 3 por ciento del importe del préstamo en costes adicionales. El cambio legal te ahorra miles de euros.

¿Qué puede pedir prestado un comprador extranjero?

Los bancos españoles conceden normalmente entre el 60 y el 70 por ciento del valor de la propiedad a ciudadanos de la UE no residentes, frente al 80 por ciento para los residentes en España [fuente: Banco de España, 2025]. El plazo máximo suele ser de 20 a 25 años. Necesitas el NIE, una cuenta bancaria española y documentación de ingresos (nóminas, declaración de la renta) de Suecia.

¿Qué gastos corrientes te esperan tras la compra?

Los costes de compra son partidas únicas. Pero hay gastos corrientes que debes presupuestar cada año como propietario en España.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el equivalente español del impuesto sobre la propiedad sueco. El impuesto se calcula sobre el valor catastral y varía según el municipio — normalmente del 0,4 al 1,1 por ciento del valor catastral [fuente: Catastro, 2025]. En la práctica eso significa:

• Apartamento en Torrevieja: 200–500 euros al año
• Apartamento en Alicante ciudad: 500–1.000 euros al año
• Villa en la Costa del Sol: 700–2.000 euros al año

Cuotas de comunidad

Si vives en una urbanización o complejo de apartamentos con zonas comunes pagas una cuota de comunidad (cuota de comunidad). La cuota cubre la piscina, el jardín, el ascensor, la limpieza, el alumbrado y el seguro de las zonas comunes.

Importes típicos: entre 50 y 250 euros al mes, dependiendo del tamaño y las instalaciones del complejo. Una urbanización sencilla con piscina puede costar entre 60 y 80 euros al mes. Un complejo moderno con gimnasio, conserjería y piscina climatizada puede costar entre 200 y 300 euros al mes.

Pide siempre las actas y el presupuesto de los últimos tres años antes de comprar. Revelan reformas planificadas y posibles derramas (derramas extraordinarias). Una derrama de 3.000–10.000 euros por sustitución del tejado o reforma de la piscina puede ser una sorpresa desagradable.

Luz, agua y gas

Calcula entre 80 y 200 euros al mes según la temporada y el tamaño de la vivienda. Los precios de la electricidad en España varían considerablemente a lo largo del día — el sistema de precio por horas (PVPC) hace que pueda ser el doble de caro poner la lavadora a las 20:00 que a las 03:00. El agua suele costar entre 30 y 60 euros al mes, el gas entre 20 y 50 euros.

Seguro del hogar

Un seguro del hogar (seguro de hogar) cuesta entre 200 y 500 euros al año para un apartamento típico. Si tienes hipoteca, el banco generalmente exige que tengas seguro. Compara presupuestos — los precios varían entre compañías aseguradoras, y los seguros con base española suelen ser más baratos que las alternativas internacionales.

Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)

Aunque no alquiles tu vivienda debes como no residente declarar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) a través del Modelo 210. La Agencia Tributaria te imputa una renta ficticia basada en el valor catastral. Calcula entre 100 y 300 euros anuales en impuesto — pero el importe depende del valor catastral [fuente: Agencia Tributaria, 2026].

¿Cómo es un ejemplo de cálculo completo?

Calculemos una vivienda concreta: un apartamento de segunda mano de dos dormitorios en la zona de Torrevieja por 200.000 euros. El comprador es sueco, no residente en España, y no solicita hipoteca.

Costes únicos en la compra

Si compras el mismo apartamento después del 1 de junio de 2026 — cuando el ITP en Valencia baja al 9 por ciento — ahorras 2.000 euros. El total es entonces de 222.804 euros, o un 11,4 por ciento en costes adicionales.

La misma vivienda con hipoteca (70 %)

Con hipoteca necesitas por tanto al menos 86.000 euros disponibles — 60.000 euros de entrada más 26.000 euros en impuestos y tasas. El banco financia los 140.000 euros restantes.

La misma vivienda como obra nueva

La obra nueva cuesta 3.000 euros más en este ejemplo — el AJD, que no existe en las compras de segunda mano, marca la diferencia. Pero la obra nueva viene con 10 años de garantía de construcción, menores costes energéticos y sin necesidades inmediatas de reforma.

¿Cómo difiere el coste total por región?

La misma vivienda por 200.000 euros (segunda mano, sin hipoteca) produce costes totales muy diferentes según dónde en España compres. Aquí comparamos las regiones más populares entre los compradores suecos.

Los costes de notario, registro, abogado y gestor son aproximadamente los mismos en toda España. El impuesto es lo que marca la diferencia.

La diferencia entre la más barata (Madrid, 8,4 por ciento) y la más cara (Comunidad Valenciana/Cataluña, 12,4 por ciento) es de 8.000 euros. Es suficiente para amueblar un apartamento entero. Por otro lado, los precios de la vivienda por metro cuadrado en Madrid y Cataluña son en general más altos — el tipo impositivo más bajo no compensa necesariamente el precio de compra más elevado.

¿Qué errores de presupuesto cometen los compradores?

Después de seguir cientos de operaciones vemos los mismos errores repetirse. Estos son los más frecuentes — y cómo evitarlos.

1. Presupuestar solo el precio de compra El error más habitual con diferencia. El comprador encuentra una vivienda por 200.000 euros, tiene 200.000 euros en el banco y solo se da cuenta ante el notario de que faltan 25.000 euros para impuestos y tasas. La solución: añade siempre un 13 por ciento de margen sobre el precio al que buscas. ¿Buscas una vivienda por un máximo de 200.000 euros en total? Busca en la franja de hasta 175.000 euros.

2. No comprobar el tipo de ITP en la región correcta Un comprador que lee "el ITP es el 7 por ciento" en un artículo sobre Andalucía y asume que el mismo tipo se aplica en la Comunidad Valenciana se lleva una desagradable sorpresa — allí es el 10 por ciento (9 por ciento a partir de junio de 2026). Comprueba siempre el tipo impositivo vigente en la región específica.

3. Prescindir del abogado Algunos compradores ahorran 2.000–3.000 euros prescindiendo del abogado. El riesgo es que pases por alto deudas vinculadas a la propiedad, ampliaciones no registradas o titularidades incorrectas. Un problema que habría costado 2.500 euros prevenir puede costar entre 15.000 y 30.000 euros resolverlo a posteriori.

4. Olvidarse de los gastos corrientes El IBI, las cuotas de comunidad, el seguro y la luz/agua suman entre 3.000 y 8.000 euros al año para un apartamento típico. Muchos solo presupuestan la compra y se sorprenden con los costes anuales. Haz un cálculo de costes anuales antes de decidirte.

5. No preguntar por derramas Una derrama (cuota extraordinaria de la comunidad) para reforma de la piscina, reparación de fachada o sustitución del ascensor puede costar entre 2.000 y 10.000 euros por propietario. Pide siempre las últimas actas de la comunidad — muestran las inversiones planificadas y si hay una derrama activa o inminente.

6. Equivocarse en el momento de la compra en la Comunidad Valenciana La reducción del ITP del 10 al 9 por ciento entra en vigor el 1 de junio de 2026. Si compras una vivienda de 200.000 euros en mayo en lugar de en junio pagas 2.000 euros más de impuesto. Si tienes flexibilidad en los plazos, vale la pena saberlo.

Preguntas frecuentes sobre los costes de comprar vivienda en España

Última actualización: abril 2026. Los tipos impositivos y las tasas pueden cambiar — verifica siempre los importes actuales con tu abogado o gestor antes de cerrar una compra. Esta guía no constituye asesoramiento jurídico ni financiero.