Obra nueva en España – Comprar vivienda nueva 2026

Una vivienda de obra nueva en España cuesta de media entre un 10 % y un 20 % más por metro cuadrado que una de segunda mano, pero se obtiene eficiencia energética moderna, 10 años de garantía de construcción y la posibilidad de elegir la distribución y los materiales. Se paga un IVA del 10 % en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y todos los pagos parciales durante la construcción están protegidos por aval bancario según la ley española [fuente: Agencia Tributaria, 2026].

La obra nueva ha experimentado un auge de popularidad a lo largo de la costa mediterránea española en los últimos años. Los precios de las viviendas nuevas subieron un 9,7 % durante el tercer trimestre de 2025 y la demanda de compradores extranjeros sigue siendo elevada [fuente: INE, 2025]. Pero comprar una vivienda nueva difiere sustancialmente de comprar de segunda mano: el plan de pagos se extiende entre 18 y 36 meses, los impuestos son diferentes y hay comprobaciones específicas que deben realizarse antes de firmar.

En esta guía repasamos todo el proceso paso a paso — desde qué significa realmente la obra nueva, pasando por los planes de pago y los impuestos, hasta las garantías del comprador y los errores que hay que evitar.

¿Qué significa la obra nueva en España?

El concepto de obra nueva en España engloba tres situaciones de compra diferentes:

Sobre plano — Se compra basándose en planos y renders en 3D antes de que haya comenzado la construcción o mientras está en curso. Se paga en fases durante la construcción, habitualmente entre 18 y 36 meses. Esto ofrece el precio más bajo pero implica que no es posible ver el producto terminado.

En construcción — La obra está en marcha y a menudo se puede visitar la parcela. Se compra a mitad del proceso y el tiempo de espera es menor, normalmente entre 6 y 18 meses.

Llave en mano — La vivienda está terminada y lista para ocupar. Se paga como en una compra normal pero se siguen obteniendo las ventajas de la obra nueva, como la garantía de construcción y el IVA en lugar del ITP, siempre que sea la primera transmisión del promotor.

Las tres modalidades cuentan como primera entrega y tributan por IVA en lugar de ITP. Es la distinción jurídica lo que determina esto — no la antigüedad de la vivienda.

¿Cuánto cuesta la obra nueva en comparación con la segunda mano?

Los precios de las viviendas nuevas son generalmente más altos por metro cuadrado que los de segunda mano, pero la diferencia varía considerablemente entre regiones.

Fuente: idealista 2025, INE Índice de Precios de Vivienda T3 2025, Engel & Völkers 2026

El mayor coste por metro cuadrado se compensa en parte al evitar los gastos de reforma, obtener facturas energéticas más bajas (la normativa de construcción moderna exige mejor aislamiento y sistemas más eficientes) y disponer de garantía de construcción completa. Si se compra sobre plano en una fase temprana — a menudo denominada fase 1 — también se puede asegurar un precio de lanzamiento entre un 5 % y un 20 % por debajo del valor de mercado en el momento de la entrega [fuente: Spanish Property Insight, 2025].

Pero nunca se debe dar por sentado que la revalorización está garantizada. El mercado puede girar, y las compras sobre plano siempre conllevan cierto riesgo de precio.

¿Cómo es el plan de pagos?

Una de las grandes diferencias respecto a las viviendas de segunda mano es que no se paga todo de una vez. El pago se realiza en fases vinculadas al avance de la obra.

Paso 1: Reserva

Se firma un contrato de reserva y se paga entre 3.000 y 10.000 euros (según el precio de la vivienda). La vivienda se retira del mercado, normalmente durante 30 días. La reserva generalmente no es reembolsable pero se descuenta del precio final.

Paso 2: Contrato privado de compraventa (CPC)

En el plazo de 30 a 60 días se firma el contrato privado de compraventa vinculante. Se paga una señal de aproximadamente el 10–30 % del precio de compra (menos la reserva). El contrato especifica la vivienda, el precio, el plan de pagos, la fecha de entrega y qué ocurre en caso de retraso.

Paso 3: Pagos parciales durante la construcción

Durante la obra se pagan entre un 10 % y un 35 % adicional, distribuidos en hitos — cimentación terminada, estructura levantada, cubierta colocada, acabados interiores. La distribución exacta varía según el promotor. Algunos solicitan un único pago intermedio, otros cuatro o cinco.

Paso 4: Pago final en la entrega de llaves

Cuando la vivienda está terminada y ha obtenido la licencia de primera ocupación (Licencia de Primera Ocupación), se acude al notario para firmar la escritura. En este acto se paga el 30–60 % restante del precio de compra más el IVA y el AJD.

Ejemplo típico de pagos: vivienda de 300.000 euros

Nota: Además del precio de compra se aplican impuestos y gastos de aproximadamente el 13–15 % — véase el apartado de impuestos más abajo.

¿Qué impuestos y gastos se aplican a la obra nueva?

La estructura fiscal es la diferencia más importante entre comprar nuevo y de segunda mano en España. Si la comprende podrá presupuestar correctamente y evitar sorpresas desagradables.

Obra nueva: IVA + AJD

El IVA es un impuesto nacional del 10 % aplicable en toda España (excepción: las Islas Canarias tienen un 6,5 % de IGIC). El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en cambio, varía según las regiones. En la Comunitat Valenciana, que incluye gran parte de la Costa Blanca, el AJD es del 1,5 %. En Andalucía (Costa del Sol) es del 1,2 % y en Madrid del 0,75 % [fuente: idealista, 2026].

Nota: Nunca se pagan simultáneamente el IVA y el ITP en la misma compra. Es uno u otro, y esto lo determina si la vivienda se vende como primera transmisión del promotor (IVA) o como venta de segunda mano (ITP).

Otros gastos en la obra nueva

¿Qué garantías tiene el comprador?

La ley española proporciona una sólida red de protección para los compradores de obra nueva. Esta es una de las grandes ventajas frente a la compra de segunda mano.

Aval bancario

Todos los pagos parciales que se realizan durante la construcción deben estar protegidos por avales bancarios individuales conforme a la Ley 20/2015. Si el promotor no entrega — sea cual sea el motivo — se puede reclamar la devolución de la totalidad del importe abonado más los intereses legales directamente al banco avalista.

Importante:

• El aval bancario solo es válido si el promotor ha obtenido la licencia de obra. Sin licencia de obra el aval carece de validez
• Debe recibirse un documento de aval individual por cada pago efectuado — no una promesa genérica
• Guarde todos los documentos de aval en lugar seguro — los necesitará en la entrega o ante cualquier litigio

Garantía de construcción (tres niveles)

La Ley de Ordenación de la Edificación española (Ley 38/1999) establece tres niveles de garantía:

El promotor está obligado a suscribir un seguro decenal de daños estructurales. Pida a su abogado que verifique que este seguro existe antes de firmar el contrato de compraventa [fuente: Ley 38/1999].

Licencia de primera ocupación

El promotor debe obtener del ayuntamiento la licencia de primera ocupación antes de que pueda ocuparse la vivienda. Sin ella no es posible contratar el suministro eléctrico ni el agua a través de la red ordinaria. Si el promotor no puede entregar la licencia de primera ocupación en la fecha pactada, el comprador suele tener derecho a resolver la compra y recuperar su dinero mediante el aval bancario.

¿Qué debe comprobarse antes de comprar?

Comprar obra nueva puede parecer más seguro que comprar de segunda mano — todo es nuevo. Pero hay riesgos que requieren una revisión minuciosa.

El historial del promotor

Investigue qué proyectos ha ejecutado anteriormente el promotor. ¿Ha cumplido los plazos de entrega? ¿Hay reclamaciones de compradores anteriores? Busque en Google el nombre de la empresa más "opiniones" o "quejas". Compruebe que la empresa está inscrita en el Registro Mercantil y que no hay procedimientos concursales en curso.

Licencia de obra

Verifica que el ayuntamiento ha concedido la licencia de obra para el proyecto concreto. Sin licencia de obra los avales bancarios son inválidos y su dinero no está protegido. Su abogado debe solicitar una copia de la licencia de obra y verificar que coincide con los planos que se le han presentado.

Aval bancario — ¿está en vigor?

No pague ni un solo euro sin haber recibido previamente el documento de aval bancario individual. Compruebe que el aval está emitido por un banco español reconocido, que cubre el importe exacto que se paga y que tiene vigencia hasta la entrega de la vivienda. Solicite a su abogado que verifique cada documento de aval.

Memoria de calidades

Este documento detalla exactamente qué materiales, marcas y niveles de calidad están incluidos — suelos, cocina, baños, ventanas, aire acondicionado, paneles solares, etc. Asegúrese de que se adjunta al contrato de compraventa. Si el promotor sustituye materiales durante la obra sin su aprobación, tiene derecho a reclamar.

Planos y superficies

Compare las superficies que se publicitan con las superficies jurídicas del contrato. Los materiales de marketing pueden incluir terrazas, trasteros y zonas comunes que hacen que la superficie declarada parezca mayor. La superficie útil que figura en el contrato es la que se puede tomar como referencia.

Obra nueva en la Costa Blanca

¿Qué zonas concentran más obra nueva?

La nueva construcción se concentra en las regiones donde la demanda de compradores extranjeros es más fuerte.

Costa Blanca sur

Orihuela Costa, la zona de Torrevieja, Villamartín y Punta Prima cuentan con una gran oferta de apartamentos y adosados de obra nueva. Los precios de un apartamento moderno de dos dormitorios con piscina comunitaria comienzan en torno a 180.000–250.000 euros. Villas y adosados desde 280.000 euros. La zona concentra el mayor grupo de compradores suecos de España.

Costa Cálida (Murcia)

El Mar Menor, Mazarrón y Condado de Alhama ofrecen la obra nueva más asequible de España. Apartamentos modernos con piscina desde 140.000 euros, villas con piscina privada desde 250.000 euros. Fuertes subidas de precios en los últimos años — hasta un 15–20 % anual en obra nueva — aunque sigue siendo un 20–30 % más barata que la Costa Blanca.

Costa del Sol

Estepona, Mijas, Fuengirola y Benahavís cuentan con un activo mercado de obra nueva en segmentos de precio más altos. Apartamentos desde 300.000 euros, villas desde 600.000 euros en adelante. La zona de Marbella ocupa la cima, con entre 8.000 y 12.000 euros por metro cuadrado para obra nueva [fuente: Del Sol Prime Homes, 2026].

Alicante ciudad y norte

En los alrededores de Alicante ciudad y hacia el norte en dirección a Jávea existe una oferta creciente de obra nueva, en particular complejos de apartamentos modernos con vistas al mar. El nivel de precios se sitúa entre el sur de la Costa Blanca y la Costa del Sol.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la obra nueva?

Ventajas

• Normativa de construcción moderna — mejor aislamiento, clase energética A o B, paneles solares, bomba de calor y bajos costes de explotación
• Personalización — al comprar sobre plano a menudo se pueden elegir suelos, cocina, baños y detalles de distribución
• Garantía de construcción — garantía de 1, 3 y 10 años según la ley española
• Aval bancario — todos los pagos parciales protegidos en caso de insolvencia del promotor
• Menor mantenimiento — todo es nuevo, sin costes de reforma en los primeros años
• Instalaciones modernas — piscina comunitaria, gimnasio, jardín, espacios de coworking y garaje subterráneo son estándar en los proyectos más recientes
• Pago flexible — los pagos fraccionados distribuyen el coste en 18–36 meses

Desventajas

• Mayor precio por metro cuadrado — entre un 10 % y un 20 % más que la segunda mano en la misma zona
• Tiempo de espera — de 18 a 36 meses sobre plano, a veces más si hay retrasos
• Retrasos en la construcción — retrasos de 3 a 9 meses son habituales
• No se puede ver el producto terminado — la compra sobre plano implica comprar sobre papel
• Mayores impuestos en la compra — IVA 10 % + AJD 1–1,5 % frente al ITP 6–10 % de la segunda mano
• Riesgo de que el promotor modifique las especificaciones — los cambios de materiales pueden producirse sin que se le informe si no se hace un seguimiento activo del proceso
• La zona no está terminada — la infraestructura, los comercios y los servicios pueden faltar en las nuevas urbanizaciones durante los primeros años
• Requisito de liquidez — es necesario disponer del 40–45 % en fondos propios dado que la hipoteca no se libera hasta la entrega

Cómo comprar obra nueva en España — paso a paso

A continuación se ofrece un resumen completo del proceso, adaptado específicamente para compradores suecos.

1. Obtener el número NIE. Identificación fiscal española necesaria para todas las transacciones inmobiliarias. Solicítelo en el consulado español en Estocolmo o directamente en España.

2. Abrir una cuenta bancaria española. Se necesita una cuenta en un banco español para los pagos parciales, los impuestos y los gastos futuros de mantenimiento. CaixaBank, BBVA y Sabadell ofrecen cuentas para no residentes.

3. Contratar a un abogado independiente. Un abogado español (abogado) que le represente a usted — no al promotor. La función del abogado es revisar la licencia de obra, los avales bancarios, los contratos y toda la documentación jurídica. Presupueste entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra.

4. Encontrar el proyecto adecuado. Investigue varios promotores, compare proyectos, visite salas de exposición y proyectos ya terminados del mismo promotor.

5. Reserva. Firme el contrato de reserva y pague entre 3.000 y 10.000 euros. Asegúrese de que su abogado ha revisado previamente las condiciones.

6. Revisión jurídica. Su abogado verifica: licencia de obra, validez de los avales bancarios, memoria de calidades, condiciones del contrato, fechas de entrega y cláusulas de penalización por retraso.

7. Contrato privado de compraventa. Firme el contrato vinculante y pague la señal (10–30 %). Asegúrese de recibir un aval bancario por el importe.

8. Pagos parciales durante la construcción. Pague según el plan acordado. Exija un aval bancario por cada pago y conserve todos los justificantes.

9. Inspección final (snagging). Cuando la obra esté terminada, realice una inspección minuciosa de la vivienda — compruebe los acabados, los electrodomésticos, las ventanas, las puertas, la fontanería y la electricidad. Documente todos los defectos en una lista de snagging. El promotor está obligado a subsanar los defectos antes de la entrega o poco después.

10. Pago final y entrega de llaves. En la notaría firma la escritura, paga el precio restante, el IVA, el AJD y los honorarios notariales. Recibe las llaves y la vivienda queda inscrita a su nombre.

11. Después de la compra. Dé de alta la electricidad, el agua e internet a su nombre. Inscriba la vivienda en el registro catastral. Configure la domiciliación bancaria para el IBI, la tasa de basuras y las cuotas de comunidad.

Preguntas frecuentes sobre la obra nueva en España