Comprar vivienda en España: guía paso a paso (2026)

Antes de empezar: los dos requisitos previos

Dos cosas deben estar resueltas antes incluso de empezar a ver viviendas en España: tu número NIE y un presupuesto realista. No te los saltes — sin el NIE no se puede formalizar la compra, y sin un presupuesto adecuado el proceso puede paralizarse cuando aparezcan los gastos.

NIE — tu número de identidad de extranjero

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número personal obligatorio para todos los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en España. Lo necesitas para:

• Firmar la escritura ante notario
• Abrir una cuenta bancaria en España
• Pagar impuestos (ITP, IBI)
• Contratar suministros (luz, agua, internet)

Puedes solicitar el NIE a través del consulado español en Estocolmo (tramitación de 2–4 semanas) o directamente en una comisaría de Policía Nacional en España (en algunos casos el mismo día). La tasa estatal es de 9,84 €.

Lee la guía completa: NIE en España – Guía completa 2026

Paso 1: Define tu presupuesto — incluyendo todos los gastos

El mayor error que cometen los compradores extranjeros es presupuestar solo el precio de compra. Los gastos reales ascienden al 10–15 % del precio — y deben pagarse al contado, no con la hipoteca.

Desglose de gastos

Financiación e hipotecas para no residentes

Como no residente en España puedes financiar hasta el 60–70 % del valor de la vivienda. Esto significa:

• Necesitas un 30–40 % de entrada con fondos propios
• Además, los gastos del 10–15 % — también en efectivo
• Total: aproximadamente el 40–55 % del precio de compra en fondos propios

Los bancos españoles suelen exigir que el total de tus cuotas mensuales (incluida la nueva hipoteca) no supere el 35–40 % de tus ingresos netos. El banco realiza un análisis completo de solvencia y solicita justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos y extractos bancarios.

Un agente inmobiliario de habla sueca en España puede recomendarte contactos bancarios que hablen inglés y estén acostumbrados a compradores nórdicos.

Paso 2: Encuentra tu vivienda — zona, visita, agente

Con el presupuesto y el NIE listos, empieza la búsqueda. En España es habitual que varios agentes comercialicen la misma propiedad — el mercado no está dividido en mandatos exclusivos. Las viviendas aparecen en portales como Idealista y Kyero, pero muchos compradores extranjeros prefieren un agente que gestione toda la cadena en su idioma.

Lista de comprobación para la visita

• Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad — muestra la titularidad, hipotecas y cargas. Cuesta 9,02 € + IVA en el Colegio de Registradores
• Pide el certificado energético — obligatorio en toda venta de vivienda en España
• Consulta las cuotas de comunidad — gasto mensual en pisos con zonas comunes
• Pregunta por el IBI y la tasa de basura — impuestos municipales anuales
• Revisa el año de construcción y el historial de reformas — especialmente importante en viviendas antiguas
• Visita la zona tanto de día como de noche si es posible

Estas son las zonas más populares entre los compradores extranjeros:

Paso 3: Inspección y due diligence — no compres a ciegas

En España, la inspección técnica previa a la compra no es obligatoria, y la mayoría de las transacciones se realizan sin ella. Eso no significa que debas saltarte este paso — al contrario. Una inspección independiente es una de las mejores pólizas de seguro que puedes contratar.

Lo que revisa tu abogado (due diligence jurídica)

Un abogado independiente — no el del vendedor ni el del agente — debe revisar lo siguiente:

• Titularidad: la nota simple confirma que el vendedor es realmente el propietario
• Cargas: hipotecas, servidumbres, litigios — cualquier cosa que pueda transmitirse con la vivienda
• Situación urbanística: que todas las ampliaciones y reformas tengan las licencias correspondientes — una piscina, porche o azotea sin permiso puede costarte caro después
• Situación fiscal: que el IBI, la basura y las cuotas de comunidad estén al corriente de pago
• Estado de urbanización: que la vivienda cuente con urbanización formalmente aprobada (especialmente importante en obra nueva y compra de terrenos)
• Licencia turística: si piensas alquilar — que la vivienda tenga la licencia correspondiente

Lo que revisa una inspección técnica

Un perito certificado (arquitecto técnico o aparejador) inspecciona el estado físico de la vivienda:

• Estructura: grietas, asentamientos, humedades
• Cubierta: goteras, aislamiento, drenaje
• Instalaciones: electricidad, fontanería, climatización — ¿cumplen la normativa vigente?
• Humedades y moho — un problema frecuente en viviendas costeras españolas
• Eficiencia energética: aislamiento, ventanas, paneles solares

Una inspección cuesta 300–600 € para un piso y 500–1.000 € para un chalet — un coste pequeño comparado con el riesgo de descubrir vicios ocultos después de la compra.

Paso 4: Contrata un abogado independiente — tu protección jurídica

Un abogado especializado en derecho inmobiliario no es un lujo — es la práctica habitual en España. El abogado trabaja exclusivamente para ti, revisa toda la documentación y gestiona todos los trámites.

Qué hace el abogado — lista completa

1. Solicita y revisa la nota simple del Registro de la Propiedad
2. Verifica la identidad y titularidad del vendedor
3. Comprueba licencias urbanísticas, estado de urbanización y posibles litigios
4. Solicita los justificantes de pago del IBI, comunidad y basura
5. Redacta o revisa el contrato de arras
6. Te ayuda a solicitar el NIE si aún no lo tienes
7. Te asiste en la firma notarial (opcional en España pero recomendable)
8. Gestiona el pago del ITP y la inscripción en el Registro
9. Realiza el cambio de titularidad de luz, agua y comunidad

Coste: normalmente en torno al 1 % del precio de compra, a menudo con unos honorarios mínimos de 1.000–1.500 €.

Paso 5: El contrato de arras

Cuando hayas encontrado la vivienda adecuada y tu abogado haya dado el visto bueno, el siguiente paso es firmar el contrato de arras.

Cómo funciona

• Pagas una señal de normalmente el 10 % del precio de compra (puede oscilar entre el 3–15 %)
• El contrato especifica: partes, vivienda (incluida referencia registral), precio final, cantidad entregada, fecha de escrituración y posibles condiciones
• La señal se deposita normalmente en la cuenta de clientes del abogado (más seguro que pagar directamente al vendedor)
• La fecha de escrituración se fija normalmente a 1–3 meses vista

Los tres tipos de arras — y qué pasa si algo sale mal

La legislación española distingue tres tipos de arras. Las más habituales en compraventa de vivienda son las arras confirmatorias o las arras penitenciales. Asegúrate de que tu contrato especifique expresamente el tipo:

• Arras penitenciales: el comprador se retira → pierde la señal. El vendedor se retira → devuelve el doble. Es la forma más común y segura para el comprador.
• Arras confirmatorias: la señal es solo un anticipo del precio. Si una parte se retira, la otra puede reclamar indemnización completa por daños — no solo la señal.
• Arras penales: funciona como una penalización — la parte que se retira pierde la cantidad acordada (que puede ser mayor o menor que la señal).

Tu abogado debe SIEMPRE revisar el contrato antes de que firmes — y confirmar que especifica arras penitenciales.

Paso 6: La firma notarial — la escritura

Este es el día de la entrega — el equivalente español a la firma del contrato de compraventa, pero más formal y definitivo.

Cómo funciona

1. Comparecen todas las partes — tú (o tu apoderado), el vendedor y el notario. Tu abogado puede asistir si lo deseas.
2. El notario lee la escritura completa en voz alta — es un requisito legal
3. El notario comprueba los DNI/NIE y que la vivienda esté correctamente descrita
4. El precio se transfiere — en la práctica suele hacerse mediante cheque bancario conformado preparado por tu abogado
5. Se entregan las llaves
6. El notario firma y recibes una copia de la escritura (la copia autorizada llega después)
7. En algunos casos se entrega una copia simple el mismo día — sirve como título provisional hasta que llegue la copia autorizada

Qué comprueba el notario

El notario verifica que el precio coincida con lo declarado a efectos fiscales, que la vivienda esté correctamente identificada en el registro y que el pago se realice correctamente. El notario comunica la transmisión a la Agencia Tributaria.

¿Puedo otorgar un poder notarial en lugar de asistir?

Sí. Con un poder notarial puedes autorizar a tu abogado o a una persona de confianza para que firme la escritura en tu nombre. El poder debe otorgarse ante notario — en España o en un consulado español en tu país de origen.

Paso 7: Después de la entrega — impuestos, registro y trámites

El día de la firma no es el final del proceso. Esto es lo que debe ocurrir en las semanas siguientes:

Paga el ITP

El impuesto de transmisiones debe pagarse a la hacienda autonómica en un plazo de 30 días desde la fecha de la escritura. Tu abogado o gestoría se encarga normalmente de esto — pero tú eres responsable de que se haga.

Inscribe la titularidad en el Registro

Una vez pagado el ITP, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Este es el paso oficial que te convierte en propietario registral. La inscripción suele tardar entre 1 y 4 semanas.

Cambia los suministros y la comunidad a tu nombre

• Luz: contacta con la compañía (Iberdrola, Endesa, Naturgy, etc.) con copia de la escritura, NIE y pasaporte. Se necesita cuenta bancaria para la domiciliación.
• Agua: con la empresa suministradora local. Misma documentación.
• Comunidad: comunica al presidente o administrador de la comunidad que eres el nuevo propietario — para recibir recibos y convocatorias.
• Basura: tasa municipal, se paga a través del ayuntamiento.

Contrata un seguro de hogar

El seguro de hogar no es obligatorio en España como en otros países, pero se recomienda encarecidamente — especialmente por la cobertura de responsabilidad civil, incendio, daños por agua y robo. El banco lo exige si tienes hipoteca.

Lista de comprobación completa — 14 puntos a marcar

Aquí tienes todo el proceso de compra en una sola lista. Marca de arriba abajo — y no se te escapará nada.

• 1. Solicita tu NIE — a través del consulado español o de la Policía Nacional en España (al menos 4–6 semanas antes de la compra)
• 2. Define tu presupuesto total — precio de compra + 10–15 % de gastos + margen para reformas
• 3. Explora opciones de hipoteca — contacta con 2–3 bancos para un principio de acuerdo (máx. 60–70 % LTV para no residentes)
• 4. Encuentra un abogado independiente — especialista en derecho inmobiliario, que hable inglés
• 5. Busca y visita viviendas — solicita nota simple para las que te interesen (9,02 € + IVA)
• 6. Que tu abogado revise — nota simple, licencias, situación fiscal, urbanización, cargas
• 7. Encarga una inspección técnica — contrata a un arquitecto técnico independiente (300–1.000 € según tipo de vivienda)
• 8. Negocia precio y condiciones — tu agente o abogado lleva la negociación
• 9. Firma el contrato de arras — paga el 10 % de señal (en la cuenta de clientes del abogado), fija la fecha de escrituración
• 10. Abre una cuenta bancaria en España — necesaria para hipoteca, domiciliaciones y pagos corrientes
• 11. Prepara la firma notarial — tu abogado reúne toda la documentación: NIE, pasaporte, borrador de escritura, cheque bancario por el resto del precio
• 12. Asiste a la firma notarial — firma la escritura, paga el resto del precio, recibe las llaves
• 13. Paga el ITP en 30 días — tu abogado/gestoría gestiona el pago a la hacienda autonómica
• 14. Inscribe la titularidad + cambia suministros — inscripción en el Registro, cambio de titularidad de luz/agua/comunidad, contrata seguro de hogar

Preguntas frecuentes sobre la compra de vivienda en España

¿Cuánto cuesta comprar vivienda en España además del precio?

Calcula entre un 10–15 % de gastos adicionales. La mayor partida es el ITP, del 7–10 % según la comunidad autónoma. A ello se suman abogado (~1 %), notaría (0,3–0,5 %), Registro (0,1–0,25 %) y gestoría opcional (200–400 €). En obra nueva se paga 10 % de IVA y 1,2 % de AJD en lugar del ITP.

¿Necesito NIE para comprar una vivienda en España?

Sí. Sin NIE no puedes firmar la escritura ante notario, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos. No obstante, puedes iniciar el proceso — hacer una oferta, firmar arras — mientras tu solicitud de NIE está en trámite.

¿Cuánto puedo financiar para comprar vivienda en España como no residente?

Los no residentes pueden financiar normalmente hasta el 60–70 % del valor de mercado de la vivienda. El 30–40 % restante más los gastos del 10–15 % deben aportarse con fondos propios.

¿Necesito un abogado para comprar vivienda en España?

No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable — y en la práctica es lo habitual para compradores extranjeros. Un abogado independiente revisa la situación jurídica de la vivienda, redacta contratos, gestiona el pago de impuestos y la inscripción registral. Sin abogado, asumes toda la responsabilidad de descubrir vicios ocultos, deudas fiscales o problemas urbanísticos por tu cuenta.

¿Cuánto tarda el proceso de compra de una vivienda en España?

El proceso completo desde el contrato de arras hasta la firma dura normalmente entre 6 y 12 semanas. Esto incluye la due diligence jurídica (1–3 semanas), el contrato de arras, la preparación de la escritura (4–8 semanas) y la firma notarial. El pago de impuestos y la inscripción tardan otras 1–4 semanas después de la firma.

¿Qué es un contrato de arras y tengo que pagar toda la señal por adelantado?

El contrato de arras es el contrato de reserva español. Se paga normalmente el 10 % del precio de compra como señal. El dinero actúa como garantía — si te retiras, lo pierdes; si el vendedor se retira, recibes el doble (si el contrato especifica arras penitenciales).

¿Puedo comprar una vivienda en España sin estar presente?

Sí, con un poder notarial puedes autorizar a tu abogado o a una persona de confianza para que te represente ante el notario. El poder debe otorgarse ante notario en España o en un consulado español en tu país de origen. Muchos compradores extranjeros prefieren asistir igualmente — el día de la firma es un hito importante.