Skatt försäljning bostad Spanien – IRNR, 3 % och plusvalía 2026

Säljer du en bostad i Spanien som icke-resident betalar du 19 % kapitalvinstskatt på vinsten plus en kommunal plusvalía-skatt på markvärdets ökning. Köparen håller automatiskt inne 3 % av försäljningspriset som förskott på din skatt — pengar du kan begära tillbaka om din faktiska skatt är lägre. Utöver den spanska skatten ska du även deklarera försäljningen i Sverige, där vinsten beskattas med 22 % efter kvotering.

I praktiken innebär det att en svensk som säljer en lägenhet på Costa Blanca med 50 000 euro i vinst betalar cirka 9 500 euro i spansk kapitalvinstskatt, plus plusvalía och eventuellt en mellanskillnad i Sverige. Med rätt avdrag — köpkostnader, renoveringar och mäklararvode — kan du minska den beskattningsbara vinsten avsevärt.

Den här guiden går igenom varje skatt steg för steg: kapitalvinstskatt, plusvalía municipal, 3%-retention, avdragsgilla kostnader, undantag och hur du deklarerar i Sverige. Vi ger ingen skatterådgivning — regler ändras och din situation kan kräva bedömning av en kvalificerad asesor fiscal.

Vilka skatter betalar man vid försäljning?

Vid försäljning av en fastighet i Spanien utlöses två separata skatter, oavsett din nationalitet. Dessutom tillkommer en obligatorisk retention om säljaren inte är skatteresident i Spanien.

Som icke-resident svensk med semesterbostad betalar du alltså tre poster: kapitalvinstskatt, plusvalía och den tillfälliga 3%-innehållningen (som avräknas mot din slutliga skatt). I Sverige tillkommer sedan deklaration av samma vinst — men med avräkning av den spanska skatten.

Hur fungerar kapitalvinstskatten (IRPF/IRNR)?

Kapitalvinstskatten — formellt Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) för dig som inte bor i Spanien — beräknas på skillnaden mellan ditt justerade försäljningspris och ditt justerade anskaffningsvärde.

Skattesats för icke-residenta (de flesta svenskar)

Som EU/EES-medborgare som inte är skatteresident i Spanien betalar du en fast skattesats på 19 % av kapitalvinsten. Är du bosatt utanför EU/EES gäller istället 24 %.

Skatten beräknas så här:

1. Försäljningspris minus försäljningskostnader (mäklararvode, notarie, plusvalía)
2. Minus anskaffningsvärde (köpeskilling plus köpkostnader: ITP, notarie, lagfart, advokat)
3. Minus värdeförbättringar (renoveringar med faktura)
4. = Beskattningsbar vinst × 19 %

Skattesats för skatteresidenta i Spanien

Bor du i Spanien (mer än 183 dagar per år) beskattas kapitalvinsten progressivt som sparinkomst (renta del ahorro) med 19–30 % beroende på vinstens storlek. Trappstegen är kumulativa: 19 % på de första 6 000 euro, 21 % upp till 50 000, 23 % upp till 200 000, 27 % upp till 300 000 och 30 % däröver. En vinst på 100 000 euro ger cirka 22 630 euro i skatt — mer än dubbelt vad en icke-resident betalar på samma vinst (19 000 euro).

Vad är plusvalía municipal?

Plusvalía municipal — formellt Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — är en kommunal skatt på markvärdets ökning sedan du köpte fastigheten. Alla säljare betalar den, oavsett nationalitet eller om du bor i Spanien eller inte.

Hur beräknas plusvalía?

Sedan reformerna 2022 kan du välja mellan två beräkningsmetoder — och använda den som ger lägst skatt:

1. Objektiv metod: Markens taxeringsvärde (valor catastral del suelo) × schablonkoefficient (baserad på innehavsår) × kommunens skattesats (max 30 %).

2. Verklig värdestegring: Skatten baseras på den faktiska skillnaden i markens värde mellan köp och försäljning, proportionellt utifrån taxeringsvärdet.

Vad händer om du säljer med förlust?

Sedan 2022 gäller: säljer du med förlust betalar du ingen plusvalía. Men du måste ändå deklarera försäljningen inom 30 dagar hos kommunen (Ayuntamiento) för att visa att ingen värdestegring skett. Gör du inte det kan kommunen ändå skicka en skattsedel baserad på den objektiva metoden.

Hur mycket kostar plusvalía i praktiken?

Beloppet varierar kraftigt beroende på kommun, innehavstid och taxeringsvärde. En typisk lägenhet kan generera 500–3 000 euro i plusvalía. Villor med högt taxeringsvärde och lång innehavstid kan hamna högre.

Vad är 3%-retention för icke-residenter?

När en icke-resident säljer fastighet i Spanien är köparen skyldig att hålla inne 3 % av hela försäljningspriset och betala beloppet direkt till Agencia Tributaria via Modelo 211 — inom en månad efter köpet. Det är inte en extra skatt utan ett förskott på din kapitalvinstskatt.

Systemet finns för att garantera att skattemyndigheten får in skatten — en säkerhet mot att säljaren lämnar landet utan att deklarera.

Om din faktiska skatt är lägre än 3 % av försäljningspriset begär du återbetalning via Modelo 210 inom fyra månader. Handläggningstiden är vanligtvis tre till sex månader. Säljer du med förlust har du rätt att få tillbaka hela beloppet.

Räkneexempel: Du säljer för 200 000 euro. Köparen håller inne 6 000 euro. Din kapitalvinstskatt är 4 750 euro. Du begär tillbaka 1 250 euro.

Vilka kostnader kan du dra av?

Ju fler avdragsgilla kostnader du kan styrka, desto lägre blir din beskattningsbara vinst — och därmed din skatt. Här är vad Agencia Tributaria accepterar som avdrag:

Kostnader som ökar anskaffningsvärdet

Kostnader som minskar försäljningspriset

Du kan dra av mäklararvode, notarieavgift vid försäljningen, plusvalía municipal och energicertifikat.

Vad kan du inte dra av?

Löpande underhåll (målning, mindre reparationer), community-avgifter, IBI (fastighetsskatt) och arbete utan faktura. Agencia Tributaria godkänner bara kostnader du kan styrka med factura — spara alltid alla kvitton upp till fyra år efter försäljningen.

Vilka undantag och befrielser finns?

Det finns lagliga sätt att slippa eller minska kapitalvinstskatten — men de flesta gäller bara skatteresidenta i Spanien. Som icke-resident med semesterbostad har du begränsade möjligheter.

Undantag för skatteresidenta

1. Över 65 år — permanentbostad Är du skatteresident i Spanien, över 65 år och säljer din permanentbostad (vivienda habitual) slipper du kapitalvinstskatt helt — utan krav på återinvestering. Villkoret är att du bott i bostaden minst tre år.

2. Återinvestering i ny permanentbostad Säljer du din permanentbostad och återinvesterar hela vinsten i en ny bostad inom två år kan du få fullständig skattefrihet. Återinvesterar du bara en del av vinsten gäller befrielsen proportionellt. Den nya bostaden kan ligga var som helst inom EU/EES.

3. Över 65 år — livränta Säljer du vilken tillgång som helst som 65+ kan du undanta upp till 240 000 euro om du återinvesterar i en kvalificerad livränta (renta vitalicia) inom sex månader.

Vad gäller för icke-residenta?

Dessa undantag gäller inte dig som icke-resident. Som svensk med semesterbostad på Costa del Sol eller Costa Blanca finns det inget sätt att slippa kapitalvinstskatten helt. Däremot kan du minimera den genom att dra av alla köpkostnader, dokumenterade renoveringar och försäljningskostnader.

Hur deklarerar du i Sverige?

Som obegränsat skattskyldig i Sverige måste du deklarera försäljningen av din spanska bostad i din svenska inkomstdeklaration — utöver den spanska deklarationen.

Skattesats i Sverige

Vinst vid försäljning av privatbostad beskattas med 22 % i Sverige. Tekniskt sett kvoteras vinsten till 22/30 och beskattas sedan med 30 % i inkomstslaget kapital — men slutresultatet är 22 %.

Vilken blankett använder du?

• K5: Småhus (villa, radhus)
• K6: Bostadsrätt
• K7: Fastighet som inte är småhus

Avräkning av spansk skatt

Tack vare dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien (från 1976) har du rätt att avräkna den skatt du betalat i Spanien mot din svenska skatt. Du betalar 22 % i Sverige, drar av 19 % betald i Spanien och betalar mellanskillnaden (ofta 3 procentenheter).

Räkneexempel: Vinst 50 000 euro (cirka 575 000 kronor). Svensk skatt (22 %): 126 500 kr. Avräkning av spansk skatt (19 %): 109 250 kr. Att betala i Sverige: 17 250 kronor.

Avräkningen kan aldrig överstiga den svenska skatten. Betalar du mer i Spanien än i Sverige försvinner överskottet.

Sverige medger även uppskov med kapitalvinsten om din spanska bostad var din permanentbostad och du köper ny bostad inom EU/EES — men det gäller sällan för semesterbostäder.

Hur ser ett komplett räkneexempel ut?

Låt oss räkna på en konkret situation: en svensk icke-resident säljer en lägenhet i Torrevieja-området som köptes för 150 000 euro och säljs för 220 000 euro efter åtta års ägande.

Steg 1: Beräkna justerat anskaffningsvärde

Steg 2: Beräkna justerat försäljningspris

Steg 3: Beräkna kapitalvinst och skatt

Steg 4: Avräkna 3%-retention

Steg 5: Plusvalía och svensk skatt

Plusvalía varierar per kommun — uppskatta 800–1 500 euro med åtta års ägande i Torrevieja. I Sverige beskattas vinsten med 22 %: 32 950 euro × 11,50 kr = 379 925 kr. Svensk skatt: 83 584 kr minus avräkning av spansk skatt (71 996 kr) = 11 588 kronor att betala i Sverige.

Total skattekostnad: Cirka 6 260 euro (kapitalvinstskatt) + 1 007 euro (svensk mellanskillnad) + 800–1 500 euro (plusvalía) = 8 067–8 767 euro totalt. Det motsvarar en effektiv skattesats på 24–27 % av vinsten.

Vilken tidslinje gäller efter försäljning?

Tidsfristerna är absoluta — missar du dem tillkommer automatiska förseningsavgifter. Här är ordningen:

Förseningsavgifterna i Spanien: 5 % (upp till 3 månader), 10 % (3–6 månader), 15 % (6–12 månader) och 20 % (över 12 månader), plus dröjsmålsränta.

Vilka misstag gör svenskar vid försäljning?

Efter att ha följt hundratals försäljningar ser vi samma misstag om och om igen. Här är de vanligaste — och hur du undviker dem.

1. Att inte spara kvitton på renoveringar Det absolut vanligaste och dyraste misstaget. Renoverar du badrummet för 8 000 euro men saknar faktura (factura) med ditt NIE-nummer kan du inte dra av kostnaden. Skillnaden i skatt: 1 520 euro (8 000 × 19 %). Spara alltid varje faktura.

2. Att glömma plusvalía-deadlinen Du har bara 30 dagar efter försäljningen att deklarera och betala plusvalía municipal hos kommunen. Många fokuserar på Modelo 210 och missar den kortare fristen. Förseningsavgifter tillkommer automatiskt.

3. Att inte begära tillbaka överskjutande 3 % Om din skatt understiger 3 % av försäljningspriset har du pengar att hämta — men du måste aktivt begära det via Modelo 210. Gör du ingenting stannar pengarna hos Agencia Tributaria. Det handlar ofta om 1 000–3 000 euro.

4. Att missa den svenska deklarationen Spansk skatt och svensk skatt är två separata system. Betalar du i Spanien men glömmer att deklarera i Sverige riskerar du skattetillägg. Och utan avräkning betalar du i praktiken dubbelt.

5. Att inte anlita en asesor fiscal En spansk skatterådgivare kostar 200–500 euro för hela försäljningsdeklarationen. Kostnaden tjänar du in genom korrekta avdrag och genom att slippa förseningsavgifter.

6. Att inte kunna styrka köpkostnaderna Agencia Tributaria godkänner bara avdrag du kan dokumentera. Gräv fram originalfakturorna från köpet — notarien kan ge dig en kopia av escrituran, och din advokat bör ha alla handlingar arkiverade.

Vanliga frågor om skatt vid försäljning i Spanien

Senast uppdaterad: april 2026. Skatteregler och belopp kan ändras — rådgör alltid med en kvalificerad asesor fiscal för din personliga situation. Denna guide utgör inte skatterådgivning.