Guía completa para comprar una casa en España como sueco: todo el proceso desde el NIE hasta la entrega de llaves, costes, impuestos y errores frecuentes.
Comprar una casa en España como sueco es perfectamente posible y el proceso suele durar entre 6 y 12 semanas desde que encuentras la propiedad adecuada hasta que tienes las llaves. Como ciudadano de la UE, tienes los mismos derechos de propiedad que los españoles, y no necesitas permiso de residencia ni domicilio permanente en el país. Lo que sí necesitas es un NIE (número de identificación de extranjero), una cuenta bancaria española y un abogado independiente que revise la propiedad en tu nombre. El coste total adicional al precio de compra se sitúa entre el 10 y el 15 por ciento, dependiendo de la región y de si se trata de obra nueva o de segunda mano [fuente: Agencia Tributaria, 2025]. El precio medio en España es de aproximadamente 2.150 euros por metro cuadrado [fuente: INE, T3 2025], aunque las variaciones son enormes: desde 700 euros por metro cuadrado en el interior hasta más de 5.000 euros en Barcelona y Madrid. En esta guía te explicamos todo el proceso paso a paso, todos los costes e impuestos, las posibilidades hipotecarias y los errores más frecuentes que cometen los compradores suecos.
Tips
España es el país más popular entre los compradores de vivienda suecos en el extranjero. Más de 90.000 ciudadanos suecos están empadronados en España [fuente: INE, 2024], y la mayoría vive a lo largo de la Costa Blanca, la Costa del Sol y las Islas Canarias.
Sí, sin restricciones. Suecia y España son ambos miembros de la UE, lo que significa que como ciudadano sueco tienes los mismos derechos de propiedad que un ciudadano español. No hay cuotas, ni permisos especiales, ni requisito de residencia en el país.
Puedes comprar como persona física o a través de una empresa sueca o española. La mayoría de los compradores suecos compran como personas físicas. La compra a través de una sociedad puede ser ventajosa fiscalmente en propiedades de mayor valor o para alquiler, pero requiere asesoramiento jurídico en ambos países.
Lo que sí necesitas obligatoriamente es un NIE. Sin él no podrás firmar escrituras de compraventa, abrir una cuenta bancaria, pagar impuestos ni contratar suministros de luz y agua. Más información sobre el NIE más adelante.
El proceso de compra en España difiere del sueco en varios aspectos fundamentales. No existe inspección técnica obligatoria, el agente inmobiliario no necesita licencia, y el notario no verifica los problemas jurídicos de la propiedad — esa es la función de tu abogado. Aquí tienes los diez pasos que debes seguir.
Antes de empezar a buscar vivienda necesitas un presupuesto realista que incluya todos los costes, no solo el precio de compra. Calcula que necesitarás al menos entre el 40 y el 55 por ciento del precio de compra en recursos propios si solicitas hipoteca en España (entre el 30 y el 40 por ciento de entrada más entre el 10 y el 15 por ciento en gastos de compra).
Los precios varían enormemente entre regiones. Aquí tienes un resumen de dónde suelen buscar los compradores suecos:
Niveles de precios por región (rangos indicativos)
1.800–2.700 €/m²
Piso 90.000–200.000 € · villa 250.000–500.000 € · p. ej. Torrevieja, Orihuela Costa.
2.800–5.000 €/m²
Piso 200.000–400.000 € · villa 400.000–1.200.000 €+ · Jávea, Altea, Dénia.
2.500–5.500 €/m²
Piso 180.000–350.000 € · villa 350.000–2.000.000 €+ · Marbella y otras.
1.400–2.200 €/m²
Piso 80.000–160.000 € · villa 200.000–400.000 €.
2.000–3.500 €/m²
Piso 130.000–250.000 € · villa 300.000–800.000 €.
Precios basados en Idealista y Fotocasa, T1 2026.
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu número de identificación de extranjero en España. Es obligatorio para realizar una compraventa, abrir una cuenta bancaria, pagar impuestos y firmar contratos.
Puedes solicitarlo de dos formas:
Una tercera opción es contratar a un gestor o a tu abogado para que tramite la solicitud con poder notarial. Coste: 100–200 euros.
Obs!
Solicita el NIE con antelación. Sin NIE, todo el proceso de compra se detiene. Si has encontrado una vivienda que quieres reservar pero aún no tienes NIE, corres el riesgo de perderla. Lo ideal es solicitarlo antes incluso de empezar a buscar activamente.
Con el NIE puedes abrir una cuenta en un banco español. La necesitarás para pagar el precio de compra mediante cheque bancario en el momento de la firma ante notario, así como para los gastos corrientes como luz, agua, cuotas de la comunidad e impuestos.
CaixaBank, BBVA, Sabadell y Santander ofrecen cuentas para compradores extranjeros. El proceso suele tardar uno o dos días laborables. Lleva contigo el pasaporte, el NIE y documentación sobre el origen de los fondos — los bancos hacen preguntas al respecto debido a la normativa contra el blanqueo de capitales.
Como no residente pagarás comisiones de cuenta más elevadas, normalmente entre 50 y 120 euros al año. Compara las tarifas y condiciones antes de elegir banco — las diferencias son notables.
Este es el paso más importante de todo el proceso. En Suecia, el agente inmobiliario está licenciado y regulado. En España no existen tales requisitos — cualquiera puede llamarse agente inmobiliario. El papel del notario se limita a dar fe de la firma y verificar identidades; no examina la propiedad desde el punto de vista jurídico.
Tu abogado (abogado) debe:
El coste suele situarse entre 1.200 y 3.000 euros, o entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del precio de compra [fuente: Lawants, 2026]. Elige siempre un abogado independiente del agente inmobiliario y del vendedor.
Information
Un gestor (tramitador administrativo) puede complementar al abogado en asuntos prácticos como la solicitud del NIE, los cambios de titularidad de suministros y el registro municipal. Coste: 300–600 euros. Sin embargo, no sustituye al abogado.
Cuando hayas encontrado la vivienda adecuada, normalmente firmas un contrato de reserva (reserva) con una señal de entre 3.000 y 6.000 euros. La reserva retira la vivienda del mercado durante una o dos semanas mientras el abogado realiza su revisión.
La señal generalmente no es reembolsable si te echas atrás sin causa justificada. Nunca firmes un contrato de reserva sin que tu abogado haya aprobado las condiciones.
Durante el período de reserva, el abogado realiza la due diligence: solicita la Nota Simple, comprueba deudas, verifica licencias y examina la situación económica de la comunidad. Si se descubren problemas graves, normalmente puedes retirarte y recuperar la señal — pero depende de lo que establezca el contrato de reserva.
Una vez completada la revisión, se redacta el contrato formal de compraventa, habitualmente denominado Contrato de Arras. Aquí pagas el 10 por ciento del precio de compra como señal. El contrato regula el precio final, la fecha de entrega y las consecuencias si alguna de las partes se echa atrás:
Estas normas siguen el derecho civil español (Código Civil, artículo 1454) y ofrecen a ambas partes un incentivo económico para cumplir el acuerdo. La fecha de entrega se fija normalmente entre cuatro y ocho semanas después.
Si necesitas financiación, lo ideal es tener una pre-aprobación antes de firmar el contrato de arras. Más detalles sobre las condiciones hipotecarias más adelante en el artículo.
El día de la firma, el comprador, el vendedor y el notario (notario) se reúnen para suscribir la escritura pública de compraventa — Escritura Pública de Compraventa. El papel del notario es leer en voz alta todo el documento, verificar la identidad de todos y dar fe de las firmas.
Pagas el importe restante mediante cheque bancario (cheque bancario) y recibes las llaves en ese momento. El pago en efectivo no está permitido para importes superiores a 1.000 euros en España.
Si no puedes estar presente, tu abogado puede representarte mediante un poder notarial (poder notarial). El poder se otorga ante notario, ya sea en España o en un consulado español en Suecia. Coste: 150–300 euros.
En los 30 días siguientes a la firma ante notario debes pagar los impuestos de compraventa a la administración tributaria de la región. Normalmente se encarga de ello tu abogado o gestor. Después, la documentación se envía al Registro de la Propiedad para la inscripción oficial, lo que tarda entre uno y dos meses.
Tras la firma quedan pendientes:
Fastigheter
Utforska tillgängliga fastigheter i Costa Blanca
Se aktuella bostäder i området och jämför lägen, prisnivåer och boendetyper i lugn och ro.
Los costes totales de compra además del precio se sitúan entre el 10 y el 15 por ciento, dependiendo de la región y de si la propiedad es de obra nueva o de segunda mano. Aquí tienes un desglose completo.
La partida más importante es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El impuesto lo fija cada comunidad autónoma y varía considerablemente:
Tipo de ITP por región (2026 — comprueba siempre con el asesor local)
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)
Se reduce al 9 % a partir de junio de 2026 para ciertas compras por debajo de 1 M€ — confirma con tu abogado.
10 %
Murcia (Costa Cálida)
8 %
Andalucía (Costa del Sol)
7 %
Cataluña (Costa Brava)
10 %
Madrid
6 %
Baleares
Escala progresiva.
8–13 %
Canarias
6,5 %
Fuente: Administración tributaria de cada región, 2025–2026.
En obra nueva pagas en su lugar el 10 por ciento de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5 y el 1,5 por ciento según la región [fuente: Agencia Tributaria, 2025].
Costes típicos de compra además del impuesto
Honorarios notariales
600–1.200 €
Inscripción en el registro
400–800 €
Abogado
1.200–3.000 €
A menudo el 0,5–1,5 % del precio.
Gestoría
300–600 €
Opcional.
Inspección técnica
300–600 €
Opcional.
Poder notarial (a distancia)
150–300 €
Coste total — ejemplo
Precio de compra
250.000 €
ITP (10 %)
25.000 €
Notario
900 €
Registro
600 €
Abogado
2.500 €
Gestor
400 €
Total
29.400 € adicionales al precio de compra (11,8 %).
279.400 €
Esto supone 29.400 euros (el 11,8 por ciento) adicionales al precio de compra. Si además tienes hipoteca y necesitas entre el 30 y el 40 por ciento de entrada, necesitarás entre 104.400 y 129.400 euros de recursos propios.
Además de los impuestos de compra, hay impuestos anuales recurrentes. Los importes dependen de si eres residente (domiciliado permanentemente) o no residente (la vivienda es tu segunda residencia).
Si vives permanentemente en España, tributas como residente fiscal español sobre tu renta mundial. Los tipos del impuesto sobre la renta son progresivos, del 19 al 47 por ciento. El convenio de doble imposición entre Suecia y España impide que pagues impuestos dos veces, pero deberías contratar a un asesor fiscal que conozca ambos sistemas.
Obs!
No olvides el IRNR. Muchos compradores suecos que utilizan su vivienda únicamente como segunda residencia se olvidan de declarar y pagar el IRNR cada año. La Agencia Tributaria puede reclamar el pago retroactivo más intereses y recargos de hasta cuatro años atrás.
Desde el punto de vista jurídico, contratar un abogado en España no es obligatorio. En la práctica, sin embargo, es lo más importante que puede hacer un comprador extranjero. La razón es sencilla: el sistema no protege automáticamente al comprador como ocurre en Suecia.
En Suecia, el agente inmobiliario y el catastro verifican la propiedad. En España es responsabilidad tuya. El notario no comprueba si la propiedad tiene ampliaciones ilegales, deudas pendientes o carece de cédula de habitabilidad. Todo eso recae en tu abogado.
Problemas habituales que detecta el abogado y que te habrían costado muy caro sin asistencia jurídica:
El coste del abogado (1.200–3.000 euros) es marginal en comparación con los riesgos. Elige siempre un abogado que hable tu idioma, sea independiente del agente y tenga experiencia con compradores extranjeros.
Sí, los bancos españoles ofrecen hipotecas a ciudadanos de la UE que no residan permanentemente en España. Sin embargo, las condiciones difieren notablemente de las hipotecas suecas.
Como no residente, normalmente puedes pedir prestado entre el 60 y el 70 por ciento del valor de la propiedad (LTV) [fuente: Banco de España, 2025]. Esto supone una entrada de entre el 30 y el 40 por ciento — considerablemente más que el 15 por ciento habitual en Suecia. Sumando entre el 10 y el 15 por ciento en gastos de compra, necesitarás entre el 40 y el 55 por ciento del precio de compra en recursos propios.
Los tipos fijos para no residentes se sitúan entre el 2,5 y el 4,9 por ciento (T1 2026). Los tipos variables se basan en el Euríbor (aproximadamente el 2,0–2,2 por ciento en abril de 2026) más el diferencial del banco, lo que da un tipo inicial de en torno al 3,0–3,5 por ciento [fuente: Banco de España, 2026]. El plazo máximo es de 20 a 25 años, y el préstamo debe estar amortizado antes de cumplir los 70–75 años.
Los bancos españoles exigen una amplia documentación:
Toda la documentación debe estar normalmente traducida al español por un traductor jurado.
Si cobras en coronas suecas pero pagas la hipoteca en euros, asumes un riesgo de tipo de cambio durante toda la vida del préstamo. La fluctuación del tipo SEK/EUR en los últimos cinco años ha sido suficiente para generar una diferencia de hasta 1.500–2.000 euros al año en una cuota mensual de 1.200 euros. Considera servicios especializados en divisas que ofrezcan tipos de cambio a plazo para fijar el tipo.
Aquí tienes un calendario realista:
Tiempo por etapa
NIE (consulado en Suecia)
2–4 semanas
NIE (en España)
1–3 días
Banco español
1–2 días
Búsqueda de vivienda + reserva
Varía mucho.
1–8 semanas
Due diligence
1–2 semanas
Arras → notario
4–8 semanas
Hipoteca (si procede)
4–6 semanas
Registro tras la compra
1–2 meses
Total (excl. búsqueda)
Típico cuando el comprador está preparado.
6–12 semanas
La forma más rápida de acortar el proceso es solicitar el NIE y abrir la cuenta bancaria antes de empezar a buscar vivienda. Así evitas esperar trámites burocráticos cuando encuentres la casa de tus sueños.
Fastigheter
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Se aktuella bostäder i området och jämför lägen, prisnivåer och boendetyper i lugn och ro.
Hemos acompañado a cientos de compradores suecos en este proceso. Estos son los errores que se repiten una y otra vez.
El error más grave. En España existen miles de propiedades con ampliaciones ilegales, deudas pendientes o titularidad controvertida — problemas que no aparecen en el anuncio del agente y que el notario no comprueba. Un abogado cuesta entre 1.200 y 3.000 euros. Comprar una propiedad con problemas ocultos puede costarte cientos de miles de euros.
Muchos presupuestan solo el precio de compra y se sorprenden con el 10–15 por ciento adicional. Una vivienda de 200.000 euros requiere en realidad entre 220.000 y 230.000 euros. Planifica tu presupuesto completo antes de empezar a buscar.
En España, el agente representa normalmente al vendedor, no al comprador. El incentivo del agente es vender rápido al mejor precio posible para su cliente. Ten siempre tus propios ojos (abogado) en la operación.
Las ampliaciones sin licencia son más frecuentes en España que en Suecia, especialmente en propiedades antiguas y en zonas costeras. Piscinas, terrazas acristaladas y habitaciones ampliadas sin licencia de obras pueden dar lugar a órdenes de demolición, multas y problemas en una futura venta.
Si compras una vivienda en una comunidad de propietarios (comunidad de propietarios), las cuotas impagadas de propietarios anteriores pueden transferirse a ti — hasta cuatro años de deudas según la ley española. Pide siempre un certificado de deuda (certificado de deuda) al administrador de la comunidad.
Las viviendas españolas tienen un aislamiento, una fontanería y unas instalaciones eléctricas diferentes a las suecas. La humedad en los baños, el aislamiento simple y la falta de suelo radiante son habituales. No son defectos según la normativa española — pero pueden percibirlo así los compradores suecos. Encarga una inspección técnica (300–600 euros) en propiedades antiguas.
Los impuestos, las licencias de obras, la normativa costera y el planeamiento urbanístico varían entre las 17 comunidades autónomas de España. Lo que rige en Andalucía no tiene por qué aplicarse en la Comunidad Valenciana. Asegúrate siempre de que tu abogado esté activo en la región correcta.
Utiliza esta lista como base antes de empezar:
Antes de buscar vivienda:
Cuando hayas encontrado la vivienda:
En la firma del contrato:
En el momento del otorgamiento:
Las tres regiones más populares entre los compradores suecos son la Costa Blanca sur (Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar), la Costa del Sol (Fuengirola, Marbella, Estepona) y las Islas Canarias (Tenerife, Gran Canaria).
La Costa Blanca sur ofrece las opciones más asequibles, con precios de entrada desde 85.000 euros para un piso, una comunidad sueca consolidada y el aeropuerto de Alicante con vuelos directos desde Estocolmo, Gotemburgo y Malmö [fuente: Aena, 2025]. Orihuela Costa atrae por su obra nueva y sus campos de golf, mientras que Guardamar ofrece un entorno costero natural a precios más bajos.
La Costa del Sol tiene una oferta cultural más amplia y más vida nocturna, pero los precios son entre un 20 y un 40 por ciento más elevados. Las Islas Canarias ofrecen un clima invernal más suave, pero el tiempo de viaje es mayor.
Kontakt
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Reservar asesoría gratuitaÚltima actualización: abril 2026. Los tipos impositivos, las leyes y los precios pueden cambiar — contáctanos para obtener información actualizada.
Apoyo para decidir
Räkna med 6–12 veckor från det att du hittar rätt bostad till att du har nycklarna. NIE-ansökan tar 1–3 veckor, juridisk granskning 1–2 veckor och perioden mellan köpekontrakt och notarieunderskrift är normalt 4–8 veckor. Tar du bolån i Spanien kan banken behöva ytterligare 4–6 veckor för godkännande.
Ja, du behöver inte vara bosatt i Spanien för att köpa fastighet. Som svensk medborgare och EU-medborgare har du samma rätt att äga fastighet som spanjorer. Du behöver dock ett NIE-nummer och ett spanskt bankkonto. Köpet kan till och med genomföras på distans via fullmakt (poder) till din advokat.
De billigaste regionerna för bostadsköp är Kastilien-La Mancha, Extremadura och delar av Murcia, med priser från 600–900 euro per kvadratmeter. Bland kustområdena erbjuder Costa Blanca syd (Torrevieja, Orihuela Costa) och Costa Cálida de lägsta priserna med lägenheter från 85 000 euro.
Som svensk skatteresident ska du deklarera din spanska fastighet i Sverige. Du betalar dock normalt ingen svensk skatt på den tack vare dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien. Eventuella hyresintäkter beskattas i Spanien först och avräknas sedan i din svenska deklaration.
Om du har skrivit ett arras-kontrakt (Contrato de Arras) och säljaren drar sig ur är hen skyldig att betala tillbaka dubbla handpenningen till dig. Har du betalat 10 procent av köpeskillingen som handpenning får du alltså tillbaka 20 procent. Denna regel är fastställd i spansk civilrätt (Código Civil, artikel 1454).
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