Escritura – Köpekontraktet i Spanien förklarat 2026

En escritura pública de compraventa är det officiella köpebrevet vid fastighetsköp i Spanien — dokumentet som gör dig till laglig ägare av din bostad. Utan escritura finns inget juridiskt ägandebevis, ingen registrering i fastighetsregistret och inget skydd mot framtida anspråk. Det är Spaniens motsvarighet till svenska lagfartshandlingar och köpekontrakt i ett enda dokument, upprättat och bestyrkt av en statlig notarie.

Processen skiljer sig rejält från ett svenskt bostadsköp. I Sverige skriver du kontrakt via mäklaren, lagfarten registreras automatiskt och du får hem ett papper från Lantmäteriet. I Spanien sitter du (eller din fullmäktige) fysiskt hos en notarie som läser upp hela köpebrevet högt, kontrollerar att fastigheten saknar skulder och belastningar, och ser till att pengarna når rätt konto — ofta allt på samma dag.

Den här guiden förklarar steg för steg vad en escritura är, vad den innehåller, hur signeringsdagen går till, vad det kostar och vilka problem du bör se upp med. Vi tar också upp hur du kan signera på distans via fullmakt om du inte kan vara i Spanien.

Vad är en escritura?

En escritura pública de compraventa är en offentlig handling (public deed) som formaliserar överlåtelsen av en fastighet från säljare till köpare. Handlingen upprättas av en notario público — en statligt utsedd jurist som agerar opartisk tredje part — och undertecknas av båda parter i notariens närvaro.

Escrituran har tre avgörande juridiska funktioner:

1. Ägandebevis — den bekräftar att du är fastighetens nya ägare
2. Registreringsunderlag — den är det enda dokument som Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) accepterar för lagfartsregistrering
3. Beviskraft — som offentlig handling har escrituran full beviskraft i domstol, till skillnad från privata kontrakt

Notarien behåller alltid originalprotokollet i sitt arkiv. Du som köpare får en copia autorizada — en auktoriserad kopia med samma juridiska värde som originalet. Protokollet arkiveras på obestämd tid, vilket innebär att det alltid går att få en ny kopia om din försvinner.

Vad är skillnaden mellan arras-kontrakt och escritura?

Många svenska köpare förväxlar de två avtalen i en spansk fastighetsaffär. De fyller helt olika funktioner:

Contrato de arras (handpenningsavtal) är ett privat förhandsavtal som du och säljaren skriver — ofta med hjälp av en advokat eller mäklare — veckor eller månader innan köpet slutförs. Det reserverar fastigheten åt dig medan juridisk granskning pågår. Handpenningen är normalt 10 % av köpeskillingen.

Escritura (offentligt köpebrev) är det slutgiltiga dokumentet som undertecknas inför notarie och formaliserar den faktiska ägandeövergången. Det är först vid escrituran som du betalar resterande köpeskilling och får nycklarna.

Vid avhopp enligt typiska arras penitenciales förlorar köparen handpenningen; drar säljaren sig ur ska hen normalt betala dubbelt tillbaka. Efter underskriven escritura hanteras tvister enligt andra regler — där är köpet formellt slutfört.

Det vanligaste arras-kontraktet är arras penitenciales (ångerrätt med konsekvens). Drar du som köpare dig ur förlorar du handpenningen. Drar säljaren sig ur måste hen betala tillbaka det dubbla beloppet till dig. Det finns även arras confirmatorias (bekräftande) och arras penales (straffande) som fungerar annorlunda — din advokat bör klargöra vilken typ som gäller.

Vad innehåller escrituran?

Notarien ansvarar för att escrituran är komplett och korrekt. Dokumentet innehåller normalt:

Parternas identifikation

Fullständiga namn, personnummer (DNI för spanjorer, NIE eller passnummer för utlänningar), adress och civilstånd för både köpare och säljare. Köper du genom fullmäktige (poder) anges fullmaktsgivarens och fullmäktigens uppgifter samt fullmaktens datum och notarie.

Fastighetsbeskrivning

Exakt adress, yta (enligt mätning och enligt cadastro/fastighetsregistret), antal rum, tillhörande förråd och parkeringsplats, gränser mot intilliggande fastigheter, registernummer i Registro de la Propiedad och cadastral referens. Om det finns skillnader mellan registrerad yta och verklig yta ska det framgå.

Rättslig status

Ägandehistorik (título), eventuella belastningar — inteckningar (hipotecas), servitut, utmätningar eller panträtter — samt intyg om att gemensamma avgifter till bostadsrättsföreningen (comunidad de propietarios) är betalda.

Ekonomiska villkor

Köpeskilling, betalningsmetod (bankcheck eller banköverföring), eventuell uppdelning i handpenning och slutbetalning, samt uppgift om bolån om sådant tecknas samtidigt.

Skatter och avgifter

Vilka skatter som gäller (ITP vid begagnad bostad, IVA plus AJD vid nyproduktion) och vem som ansvarar för respektive kostnad. Normalt betalar köparen överlåtelseskatt och registrering, medan säljaren ansvarar för plusvalia municipal (kommunal vinstskatt).

Intyg och bilagor

Energicertifikat (certificado de eficiencia energética), intyg från comunidad om att avgifter är betalda, kvitto på senaste IBI-betalning (fastighetsskatt), och nota simple från fastighetsregistret. Alla dessa bilagor fogas till escrituran.

Hur går signeringsdagen till?

Signeringsdagen — el día de la firma — är det mest intensiva momentet i hela köpprocessen. Så här brukar det gå till i praktiken:

Före mötet

Din advokat eller gestoría har de senaste veckorna samlat in alla dokument: uppdaterad nota simple från Registro de la Propiedad, IBI-kvitto, comunidad-intyg, energicertifikat och eventuella bolånehandlingar. Notarien har fått utkastet till escritura (minuta) i förväg och granskat det.

På notariekontoret

1. Identitetskontroll — Notarien kontrollerar pass eller NIE-kort för alla närvarande. Finns det fullmakter granskas de noggrant.
2. Uppläsning — Notarien läser upp escrituran högt, ord för ord. I praktiken sammanfattar de flesta notarier de rutinmässiga paragraferna och fokuserar på köpvillkor, pris och eventuella belastningar. Du har rätt att ställa frågor och begära förtydliganden.
3. Betalning — Köparen överlämnar bankcheck (cheque bancario) eller visar upp bevis på genomförd banköverföring till säljaren. Beloppet ska motsvara köpeskillingen minus handpenningen som redan betalats.
4. Underskrift — Alla parter skriver under. Notarien signerar och sätter sitt sigill, vilket ger dokumentet offentlig status.
5. Nyckelöverlämning — Säljaren lämnar över nycklarna. Från och med denna stund är du ägare.

Hela processen tar vanligtvis 45–90 minuter. Skriver du samtidigt under en bolånehandling (escritura de hipoteca) tar det längre — räkna med ytterligare 30–60 minuter.

Efter signeringen

Notarien skickar en elektronisk kopia av escrituran till Registro de la Propiedad samma dag. Din gestoría eller advokat tar sedan hand om:

• Betalning av överlåtelseskatt (ITP eller IVA + AJD) inom 30 dagar
• Slutgiltig registrering i fastighetsregistret
• Byte av el-, vatten- och gasavtal till ditt namn
• Anmälan till comunidad de propietarios

Vad kostar escrituran?

Kostnaderna kopplade till escrituran är reglerade i lag och i princip lika hos alla notarier i Spanien. Här är en översikt baserad på en bostad värd 200 000 euro:

Notarieavgiften beräknas enligt en reglerad skala (arancel) som baseras på fastighetens deklarerade värde. Notarier har rätt att ge upp till 10 % rabatt, men i praktiken är skillnaden mellan notarier minimal. Konkurrensen handlar om service och tillgänglighet, inte pris.

Köparen har rätt att välja notarie — utnyttja den rätten. En notarie som talar engelska eller svenska (ja, de finns i populära kustområden) gör signeringsdagen betydligt smidigare.

Utöver de administrativa kostnaderna ovan tillkommer köpskatter — överlåtelseskatt ITP (6–10 % beroende på region) vid begagnad bostad eller moms IVA (10 %) plus stämpelskatt AJD vid nyproduktion. Dessa skatter är inte en del av escritura-kostnaden i sig men betalas i samband med den.

Hur registreras escrituran i fastighetsregistret?

Efter signeringen måste escrituran registreras i Registro de la Propiedad — det spanska fastighetsregistret — för att ditt ägande ska vara skyddat mot tredje part.

Varför är registreringen viktig?

Registrering är tekniskt sett inte obligatorisk i Spanien. Du blir ägare redan vid escrituran. Men utan registrering saknar du:

• Skydd mot dubbel försäljning — en registrerad ägare har företräde framför en oregistrerad
• Möjlighet att ta bolån — banken kräver registrerad lagfart som säkerhet
• Fullständig rättssäkerhet — vid tvister är det den registrerade ägaren som har starkast juridisk position

I praktiken registrerar alla köpare sin escritura. Att inte göra det vore som att köpa en bil utan att registrera den — du äger den, men du kan inte bevisa det för omvärlden.

Hur går registreringen till?

1. Notarien skickar en elektronisk kopia av escrituran till registret samma dag som signeringen
2. Din gestoría betalar överlåtelseskatten (ITP eller IVA + AJD) inom tidsfristen — normalt 30 dagar
3. Gestoría lämnar in skatteintyget tillsammans med escrituran till Registro de la Propiedad
4. Registret granskar dokumenten och registrerar äganderätten — normalt inom 15 arbetsdagar
5. Du får en registrerad kopia tillbaka (nota simple) som bekräftar att lagfarten är inskriven

Hela processen tar vanligtvis 4–8 veckor från signeringsdagen. Under den tiden har du dock full äganderätt och bor i bostaden — det som registreras är det formella skyddet.

Kan du signera escrituran på distans?

Ja. Om du inte kan vara fysiskt närvarande i Spanien kan du ge en fullmakt — poder notarial — till din advokat eller annan representant som signerar escrituran å dina vägnar.

Vilken typ av fullmakt behöver du?

Det finns två typer, och skillnaden är avgörande:

• Poder especial (särskild fullmakt) — begränsad till en specifik transaktion: angiven fastighet, maximalt pris och definierade villkor. Det här är den typ du ska använda.
• Poder general (allmän fullmakt) — ger fullmäktigen obegränsad handlingsfrihet över alla dina tillgångar. Undvik denna typ vid fastighetsköp.

Hur upprättar du fullmakten?

Det finns tre alternativ:

1. Hos en notarie i Spanien — Enklast och billigast (60–150 euro). Kräver att du åker till Spanien en gång för att skriva under fullmakten, men du slipper vara där vid signeringen av escrituran.

2. Hos ett spanskt konsulat i ditt hemland — Konsuln agerar som spansk notarie. Fördelen är att dokumentet är på spanska och ingen apostille behövs. Nackdelen är att konsulatens tider ofta är begränsade — boka långt i förväg. Spanska ambassaden i Stockholm och konsulaten erbjuder denna tjänst.

3. Hos en notarie i Sverige — Du skriver under hos en svensk notarius publicus (eller i Nordens fall ofta hos advokat med notariebefogenhet). Dokumentet måste sedan:

• Apostilleras enligt Haag-konventionen (hos Utrikesdepartementet/Notarius Publicus)
• Översättas till spanska av en auktoriserad översättare (traducción jurada)
• Skickas till din spanska advokat i original

Räkna med 150–300 euro och 2–4 veckor om du upprättar fullmakten utomlands. Kontrollera att fullmakten anger rätt fastighet, rätt pris och rätt befogenheter — ett fel innebär att du måste göra om processen.

Vilka problem kan uppstå med escrituran?

De flesta affärer går smidigt, men här är de vanligaste problemen vi ser bland svenska köpare — och hur du undviker dem:

Skillnad mellan registrerad och verklig yta

Fastighetsregistret och cadastro (skattemyndigheten) kan ha olika uppgifter om bostadens yta. Det är inte ovanligt att en tillbyggnad — till exempel en inglasad terrass eller extra rum — aldrig har registrerats. I escrituran ska fastighetens beskrivning stämma med verkligheten. Om det finns avvikelser bör de åtgärdas innan du skriver under, annars kan du ärva problemet.

Skulder eller belastningar på fastigheten

Obetalda comunidad-avgifter, obetalda IBI-skulder eller kvarvarande inteckningar kan följa med fastigheten till den nye ägaren. Notarien kontrollerar nota simple, men din advokat bör göra en grundligare genomgång — inklusive begäran om skuldbevis från comunidad och skattemyndigheten.

Säljaren saknar fullständig äganderätt

Ibland äger säljaren bara en del av fastigheten (samäganderätt), eller så finns det en arvstvist. Alla ägare måste signera escrituran för att överlåtelsen ska vara giltig. Kontrollera nota simple noga — den listar samtliga registrerade ägare.

Olagliga tillbyggnader

Spanien har historiskt haft problem med byggnader som uppförts utan bygglov. Om en del av fastigheten saknar bygglov (licencia de obra) kan kommunen i teorin kräva rivning. Kontrollera att allt som ingår i köpet finns med i registrerad ritning (plano catastral).

Felaktigt angivet pris

Tidigare var det vanligt att ange ett lägre pris i escrituran än det faktiska priset ("dinero negro"). Det är olagligt och innebär risk för bötesstraff, högre skatt vid framtida försäljning och problem med bolån. Insistera alltid på att det verkliga priset anges i escrituran.

Hur får du en kopia om du tappat bort din escritura?

Lugn — du behöver inte panikslå. Notarien som upprättade escrituran arkiverar originalprotokollet på obestämd tid. Så här gör du:

Begär kopia från notarien

Kontakta notariekontoret där du signerade och begär en ny copia autorizada. Du behöver kunna identifiera dig (NIE, pass) och ange fastighetens adress eller registernummer. Kostnaden är en bråkdel av den ursprungliga avgiften — normalt 50–150 euro för en auktoriserad kopia.

Om notariekontoret stängts

Spanska notarier är skyldiga att överlämna sina arkiv. Om din notarie gått i pension, bytt kontor eller avlidit har arkivet överförts till en efterträdare eller till den regionala notariekammaren (Colegio Notarial). Kontakta kammaren i din provins — de kan lokalisera rätt arkiv.

Nota simple som interimsbevis

Behöver du snabbt ett bevis på ägande kan du begära en nota simple informativa från Registro de la Propiedad. Den visar registrerad ägare, belastningar och fastighetsbeskrivning. En nota simple finns ofta tillgänglig online inom 24–48 timmar och kostar under 10 euro. Den ersätter inte escrituran juridiskt, men fungerar för de flesta administrativa ändamål.

Copia simple vs. copia autorizada

Det finns två typer av kopior:

• Copia autorizada — Officiellt certifierad och signerad av notarien. Har samma juridiska bevisvärde som originalet. Krävs för registrering och rättsliga ärenden.
• Copia simple — En enkel, obestyrkt kopia utan notariens signatur. Saknar juridiskt bevisvärde men duger för informationsändamål.

Be alltid om en copia autorizada om du behöver kopian för juridiska eller administrativa ärenden. En copia simple räcker om du bara vill ha en referenskopia hemma.

Läser du den här guiden i samband med ett planerat köp på Costa Blanca eller Costa del Sol? Våra rådgivare kan hjälpa dig navigera hela processen — från första visning till signering hos notarien.

Senast uppdaterad: april 2026. Juridiska regler och avgifter kan ändras — kontrollera alltid aktuella uppgifter med din advokat eller gestor innan du slutför ett köp. Denna guide utgör inte juridisk rådgivning.